Предметом исследования является правовой режим завещательного отказа в отношении недвижимого имущества как одного из наиболее конфликтных институтов наследственного права. Объектом анализа выступают отношения между наследниками, отказополучателями (легатариями) и иными участниками наследственных правоотношений при реализации воли наследодателя. В исследовании применялись формально-юридический, сравнительно-правовой и системно-структурный методы, позволившие выявить противоречия между принципом свободы завещания, правом собственности наследников и гарантиями жилищного законодательства. Автор обосновывает идею о двойственной правовой природе завещательного отказа, сочетающей признаки обязательственного и вещного права, что обусловливает сложности его практической реализации. Проанализирована судебная практика, свидетельствующая о неоднозначности квалификации завещательного отказа и отсутствии единообразных подходов к защите прав легатариев и наследников. В результате исследования выявлены ключевые проблемы правоприменения и предложены направления совершенствования законодательства, обеспечивающие баланс интересов сторон и эффективность реализации последней воли наследодателя.