Товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН) как организационно-правовая форма появилось в гражданском законодательстве в связи с изменениями в ГК РФ в 2014 г. Введение в правовой оборот ТСН дало возможность законодателю объединить несколько некоммерческих организаций, с одной стороны, схожих, но, с другой стороны, регулируемых разными нормативно-правовыми актами. Общим критерием, объединяющим все эти организации, является совместное управление общим недвижимым имуществом. К таким, в том числе, относятся садоводческие и огороднические товарищества (далее – СНТ, ОНТ), гаражные ТСН, товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ). Также неочевидно, но к ним следует отнести такие объединения, как собственники индивидуальных домов и собственники нежилых помещений в здании (коммерческая недвижимость).

Представляется интересным рассмотреть отдельные вопросы применения и соотношения специального и общего законодательства в части порядка создания и деятельности разных видов ТСН.

Порядок создания ТСН

Вопрос создания соответствующего ТСН напрямую связан с количеством его участников или с количеством голосов собственников помещений. Так, например, решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и возможно только в том случае, если члены будущего ТСЖ будут обладать более пятидесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников многоквартирного дома. Таким образом, количество участников такого вида ТСН прямо не урегулировано законом. Следовательно, вполне возможно допустить ситуацию создания ТСЖ, которое будет создано двумя собственниками помещений. Особый порядок создания ТСЖ предусмотрен в двух случаях. Во-первых, если несколько многоквартирных домов расположены на земельных участках, имеющих общую границу и элементы общей инфраструктуры, то решение о создании ТСЖ принимается квалифицированным большинством голосов, а именно не менее двух третей голосов от общего числа голосов сособственников в каждом многоквартирном доме. И, во-вторых, такое же квалифицированное большинство голосов (не менее двух третей) потребуется при создании ТСЖ собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу и элементы общей инфраструктуры.

Порядок создания гаражного ТСН регулируется специальным законом, согласно которому решение о создании принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в соответствующем собрании собственников, если необходимость большего количества голосов не предусмотрена законом или решением общего собрания собственников (п. 2 ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2023 г. № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 338-ФЗ)).