Специальное регулирование отношений найма жилья, отличное от общей системы регулирования отношений найма (аренды), складывалось исторически и обусловлено стремлением защитить слабую сторону отношения — нанимателя. Еще в римском праве в рамках общего регулирования найма вещей (locatio conductio rei) предусматривался специальный режим найма жилья (в частности, в отличие от общего правила при продаже здания продавец-наймодатель обязан был озаботиться, чтобы жильцу дали жить в этом доме).

Регулирование отношений найма жилья специальными нормами характерно для большинства зарубежных правопорядков. При этом ограничение свободы договора и прав наймодателя в целях защиты нанимателя является общей характерной чертой. Например, в Швеции наймодатель может расторгнуть договор найма жилья, заключенный без указания срока, только в случае нарушения договора нанимателем и если получит на это согласие особого суда по арендной плате (rent tribunal). В Германии основанием для расторжения бессрочного договора найма жилья могут быть правомерный интерес (а для срочного договора — серьезные основания, если при учете интересов двух сторон продолжение договора найма невозможно), виновное нарушение нанимателем договора, имеющее значительную степень (значительность определяется судом); расторжение договора, преследующее цель повышения арендной платы, исключается. В правопорядках, допускающих без объяснения причин расторжение наймодателем договора найма, заключенного на неопределенный срок (Швейцария, Финляндия), решение о расторжении договора может быть оспорено по причине нарушения добрых нравов или по причине неоправданного расторжения договора, а также с учетом наличия у нанимателя затруднений в поисках нового жилья в том же районе.

Отмеченная общность цели поддержки нанимателя не препятствует выделению различных моделей регулирования отношений найма жилья, дифференцированных в зависимости от преобладающего в той или иной правовой системе подхода к поддержанию стабильности отношений найма жилого помещения и интенсивности правовой защиты нанимателя. Отмеченные модели можно условно разделить на две группы: первые обеспечивают относительно большую стабильность отношений найма жилья, что предполагает ограничение права наймодателя немотивированно расторгнуть договор найма жилого помещения (особенно заключенный на неопределенный срок), а вторые предполагают приоритет свободы собственника-наймодателя.

Важность этой дихотомии обусловлена тем значением, которое имеет поддержка стабильности отношений найма жилья применительно к решению стоящих перед государством на макроэкономическом уровне задач по обеспечению жилищных прав граждан, развитию жилищного строительства и сопутствующих рынков оказания финансовых услуг (кредитных, страховых и т.п.).

Модели правового регулирования найма, обеспечивающие слабую защиту нанимателя, как показывают исследования, ведут к маргинализации сегмента найма жилья. Наниматели, вынужденные снимать жилье, рассматривают наем как временную перспективу и вынуждены искать пути обретения жилья в собственность (например, в Чехии и Финляндии).