По общему правилу разрешенное использование земельных участков, расположенных в сфере градостроительного зонирования, определяется на основании градостроительных регламентов. Вместе с тем подп. 3 п. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) устанавливает, что в текстовой части проекта межевания территории (далее — ПМТ) указывается вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории (далее — ППТ) в случаях, установленных указанным кодексом. Толкование указанной нормы, а также ее реализация затруднены, поскольку упоминаемые ей случаи ГрК РФ не определены.

В юридической литературе приведенная норма оценивается критически. По мнению А.В. Башарина и С.В. Стремблева, в настоящее время планировочная документация за рядом исключений, содержащихся в отдельных законах (к примеру, в п. 2 ст. 3 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), не устанавливают разрешенное использование земельных участков. Эту функцию выполняют правила землепользования и застройки, в которые включаются градостроительные регламенты. ГрК РФ в свою очередь не называет определение разрешенного использования в числе целей подготовки двух видов планировочной документации — проектов планировки и проектов межевания территории.

Г.Л. Землякова, исходя из того, что случаи определения разрешенного использования ПМТ в соответствии с ППТ ГрК РФ не установлены, полагает, что вид разрешенного использования земельного участка устанавливается в градостроительных регламентах правил землепользования и застройки. Она также отмечает, что «…установление отдельными законами, а также нормами новой гл. 10 ГрК РФ, направленными на регулирование градостроительных отношений применительно к территориям комплексного развития, правила о том, что виды разрешенного использования земельных участков определяются (устанавливаются) документацией по планировке территорий (в том числе проектами планировки территорий), входит в противоречие с существующей иерархией градостроительной документации, установленной самим же ГрК РФ».

Представляется, что при толковании подп. 3 п. 5 ст. 43 ГрК РФ и определении роли ПМТ в механизме правового регулирования земельных отношений необходимо исходить как минимум из следующего. В соответствии со ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) образование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании ПМТ и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (далее — СРЗУ). Согласно подпункту 4 п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ в решении об утверждении СРЗУ в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, указывается вид разрешенного использования земельного участка.

Учитывая сходное значение ПМТ и СРЗУ в механизме правового регулирования земельных отношений, оба документа являются основанием образования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, — представляется, что ПМТ должен содержать указание на разрешенное использование земельных участков, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются или на которые градостроительные регламенты не распространяются при условии, что земельные участки расположены в границах территории, в отношении которой утвержден ППТ.