Основу современного города составляют жилые многоквартирные дома, при этом свыше 99,6% от общего строящегося объема в 113 млн кв. метров строится с привлечением средств дольщиков. Долевое строительство, таким образом, является главным фактором развития и расширения городов. Поэтому регулирование долевого строительства жилья является крайне важной и насущной темой. Ученые-правоведы уделяют внимание исследованию правовых проблем этого явления: рассматриваются законодательство и правоприменительная практика о долевом строительстве в исторической ретроспективе, способы защиты прав дольщиков, банкротства застройщиков и др. Однако глубокого экономико-правового анализа положительных и отрицательных результатов перехода на эскроу-счета как метода обеспечения обязательств застройщика еще не проводилось.

Признавая факт высокой социальной значимости вопроса, для решения проблем обеспечения доступным жильем населения страны был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В 2018 г. Федеральным законом от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ были внесены определенные изменения, ключевые из которых вступили в действие в 2019 г. С этого момента прошло уже больше 5 лет, поэтому можно более или менее объективно оценить, как данные новеллы правового регулирования отразились на строительной отрасли.

Основной целью нововведений заявлялась минимизация рисков для покупателей строящегося жилья. Предполагалось, что новое регулирование участия в долевом строительстве повысит прозрачность и безопасность сделок между застройщиками и дольщиками. Достигается это за счет встраивания в схему взаимоотношений девелопера и покупателя третьего лица, на которого возлагаются функции по контролю за выполнением сторонами своих обязательств. Таким лицом становится специально уполномоченный банк, на счета которого поступают средства дольщиков и находятся там до момента сдачи дома застройщиком. Финансирование строительства объекта недвижимости идет за счет кредитных средств, выдаваемых застройщику этим же банком. Таким образом, на банки возлагались функции контроля за застройщиками на этапе планирования девелоперского проекта и его реализации.

Кредитные организации получили возможность отсеивать рискованные или сомнительные проекты на этапе экспертизы, отказывая им в финансировании, а также контролировать ход строительства уже строящихся объектов через объем кредитования проекта и объем поступлений по эскроу-счетам.

По замыслу Правительства РФ предложенная схема была призвана устранить возможность нецелевого расходования средств дольщиков застройщиком, когда деньги, полученные по одному объекту строительства, расходовались на запуск другого проекта, что формировало риск того, что застройщик не сможет завершить ни первый объект, ни второй.