Важным, восполнимым условием договора аренды является арендная плата, выявляющая его возмездный характер, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором, однако законодатель не относит это условие к числу существенных, без которых договор считался бы незаключенным. Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным.

Таким образом, для большинства договоров аренды, кроме аренды зданий и сооружений, условие об арендной плате существенным не является. Если же предметом договора аренды является передача во временное владение и пользование зданий и сооружений либо иных недвижимых вещей, определенных гл. 6.1, дополненной ГК РФ в 2022 г., отсутствие в таком договоре условия об арендной плате не порождает договорных обязательств сторон. Указанные прошлогодние нововведения не коснулись положений гл. 34 ГК РФ, в то же время до их принятия и вступления в силу действовало и продолжает действовать правило п. 3 ст. 654 ГК РФ, предусматривающее определение арендной платы исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения, в которых, согласно п. 4 ст. 141.4 ГК РФ, может быть образовано не менее двух помещений, имеющих определенную площадь, измеренную квадратными метрами, составляющими фактический размер объекта аренды, из которого за его временное владение и пользование определяется плата.

Диспозитивные нормы, содержащиеся в ст. 614 ГК РФ, позволяют сторонам договора определить обсуждаемое условие возмездного договора самостоятельно, в том числе исходя из результата оценочной деятельности — отчета об оценке независимого оценщика, деятельность которого, связанная с определением стоимости оборотоспособных объектов гражданских прав (объектов оценки), урегулирована Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон об оценочной деятельности) и федеральными стандартами оценки, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200. Согласно указанным нормативным правовым актам независимый оценщик по заданию заказчика производит независимую оценку (определение стоимости), результат которой, в виде отчета об оценке, передает заказчику оценки, а последний, как правило, с контрагентом предстоящего имущественного отношения устанавливают их цену, в том числе арендную плату.

Учитывая положения ст. 614 ГК РФ, которые позволяют сторонам договора аренды изменять соглашением размер арендной платы один раз в год, размер лизинговых платежей один раз в три месяца, а рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, указанная в отчете об оценке, может быть рекомендована к совершению сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ, последнее не может быть основанием изменения арендной платы в принудительном порядке, о чем в своих работах рассказывают А.П. Кузнецов и А.В. Генералов.

Потребность в оценке может возникнуть у сторон договора аренды в период его действия, это предусматривают нормы отдельных законодательных и подзаконных актов федерального и регионального уровней, которые будут рассмотрены далее. Здесь объектом оценки станет не объект аренды (объект вещного права), а арендная плата, которая, согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ, соглашением сторон может быть установлена в денежной, натуральной или смешанной формах. В последнем случае размер арендной платы будет исходить не от кадастровой стоимости, из которой, если арендодателем выступает Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования (далее — публичные образования, также публично-правовое образование), исходит размер арендной платы недвижимого имущества, принадлежащего указанным субъектам, а от рыночной стоимости объекта оценки. Так как, например, для оценки затрат на улучшение арендованного имущества, возложенных на арендатора договором, не может быть использована кадастровая стоимость недвижимости, установленная представителем собственника — арендодателя. Затратами, помимо денег, могут быть движимые потребляемые вещи, последствия использования которых порождают неотделимые улучшения объекта аренды, не соотносимые с объектами государственной кадастровой оценки недвижимости.