Проблемы определения многоквартирного дома в системе объектов субъективных прав
Аннотация
В статье рассматриваются проблемы определения многоквартирного дома в системе объектов гражданских прав. Анализируется эволюция законодательных определений многоквартирного дома и их юридические последствия. Особое внимание уделяется правовой природе многоквартирного дома и его соотношению с другими объектами недвижимости, такими как дома блокированной застройки, таунхаусы и малоэтажные жилые комплексы. Автор акцентирует внимание на необходимости четкого законодательного закрепления статуса многоквартирного дома для обеспечения единообразия в правоприменении.
Ключевые слова
| Тип | Статья |
| Издание | Правовые вопросы недвижимости № 01/2025 |
| Страницы | 22-26 |
Сложность определения места многоквартирного дома в системе объектов субъективных прав состоит в том, что ст. 128 ГК РФ содержит закрытый перечень объектов гражданских прав. Вместе с тем в связи с открытой позицией по такому объекту, как «иное имущество», возникает множество споров относительно отнесения того или иного объекта к объектам гражданских прав. При таких обстоятельствах возникает необходимость доказывания отнесения тех или иных видовых понятий к различным объектам гражданских прав.
Так, в 2007 г. законодателем было впервые предложено определение многоквартирного дома, обладающего следующими признаками: совокупность двух и более квартир, наличие самостоятельных выходов либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования, наличие общего имущества.
Далее, в 2014 г. было дано новое определение многоквартирного дома. Были добавлены новые признаки: оконченный строительный и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, объемная строительная конструкция, наличие подземных и наземных частей, внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания двух и более семей, встроенных и (или) пристроенных нежилых помещений, придомовой территории. И изменены некоторые старые: теперь самостоятельный выход необходим только в помещения общего пользования, а также отсутствует признак наличия двух и более квартир.
Недавними изменениями, вступившими в силу в 2022 г., многоквартирный дом был наделен следующими признаками: здание, состоящее из двух и более квартир, в котором наличествует имущество, указанное в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, возможность включения в многоквартирный дом нежилых помещений и (или) машино-мест, являющихся неотъемлемой конструктивной частью такого дома.
Первое, на что стоит обратить внимание из указанных определений: законодатель исключил земельный участок из признаков многоквартирного дома. При этом при системном толковании п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ч. 6 ст. 15 ЖК РФ можно констатировать, что собственникам многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.