В современных условиях глобализации недвижимость является одним из наиболее востребованных экономических ресурсов и одновременно достаточно перспективным инвестиционным инструментом. В связи с чем формирование национальных рынков недвижимости происходит под воздействием ряда важных геополитических, экономических и стратегических факторов, владение четкими представлениями о которых позволяет четко проследить закономерности их формирования и составить соответствующие целевые стратегии.

В настоящее время в науке сложился профессиональный подход к исследованию рынков недвижимости, в соответствии с которым данная категория образует отдельный предмет теории экономики страны. В рамках данного подхода отечественные исследователи (А.Н. Асаул, В.А. Горемыкин, С.Н. Максимов, Г.М. Стерник, Е.И. Тарасевич и др.), а также их зарубежные коллеги (например, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт) выделяют особые характеристики как самой недвижимости, так и процессов, образующих ее рынок. По их общему мнению, недвижимость как товар отличается от других его видов тем, что она физически не перемещается (т.е. имеет строгую территориальную и инфраструктурную привязку); встречается повсеместно вне зависимости от уровня экономического развития стран, регионов либо локальных местностей; все объекты недвижимости обладают схожими техническими характеристиками. С точки зрения обращения недвижимости ее уникальность определяется тем, что отсутствуют классические рынки ее сбыта, в силу объективных причин отсутствует ее экспорт и в отношении объектов недвижимости в качестве товара не представляется возможным рассуждать о международной торговле. При этом особым способом производства недвижимости в качестве физического объекта и экономического товара является строительство, которое в силу своего производственного характера представляет собой экономический процесс, обусловленный необходимостью приспосабливания к локальному спросу, зависимостью от местного сырья и неучастием в географическом разделении труда.

Важность и востребованность рынков недвижимости в условиях глобализации в качестве особого индикатора и предметной сферы экономики страны подтверждается официальными статистическими данными, согласно которым мировые инвестиции в недвижимость и сопутствующие объекты инфраструктуры (в том числе проекты «нулевого цикла») в 2022 г. активизировались на 12% по сравнению с 2021 г. и составили более 916 млрд долларов. При этом текущему положению дел предшествовали закономерные процессы наращивания темпов глобализации на определенных исторических этапах мирового развития. Так, с начала 1990-х по середину 2000-х годов отмечалось косвенное воздействие глобализации на рынки недвижимости, характеризуемое технологическим прогрессом в компьютерной технике и средствах телекоммуникации; стандартизацией базовых теоретических представлений и научной интерпретацией сопутствующей бизнес-информации; сращиванием банковских институтов различных стран и интеграцией мировых платежных систем. С середины 2000-х уже представляется возможным рассуждать о возникновении транснационального инвестиционно-строительного капитала, в структуре которого происходило стремительное развитие транснациональных форм капитала (инвестиционных фондов недвижимости, биржевых и реальных управляющих компаний, транснациональных девелоперских структур); ускорялось и расширялось развитие транснациональной инфраструктуры обслуживания этого капитала — страховых, консультационных, посреднических и юридических компаний, специализирующихся на недвижимости.