Самовольное возведение зданий, сооружений и иных строений, безусловно, является негативным социальным феноменом. Именно поэтому по общему правилу, установленному нормой п. 2 ст. 222 ГК РФ, «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом». Тем не менее нормы о самовольной постройке законодатель поместил в гл. 14 ГК РФ «Приобретение права собственности», закрепив в п. 3 ст. 222 возможность признания судом права собственности на самовольную постройку, т.е. возможность (при соблюдении ряда условий) ее сохранения, а не сноса.

Одним из таких обязательных условий легализации самовольной постройки (признания права собственности на нее), закрепленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, является наличие у лица, осуществившего постройку, в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на нем данного объекта (это может быть либо вещное право на земельный участок, либо право аренды земельного участка для целей строительства). При этом на практике имеют место ситуации, при которых, осуществляя согласованное с публичным органом строительство на предоставленном для этих целей земельном участке, застройщик допускает размещение постройки частично за пределами местоположения границ предоставленного ему земельного участка (проще говоря, «заступ» при возведении постройки на чужой земельный участок). Вот здесь и встает вопрос о правовой судьбе такой постройки.

В судебной практике сложилось два основных подхода к решению обозначенного вопроса:

1) формальный, в соответствии с которым при наличии заступа на чужой земельный участок постройка признается самовольной и подлежит сносу;

2) подход, в соответствии с которым суды, не исключая допустимость сохранения постройки и признания на нее права собственности, при разрешении подобных споров учитывают возможность соблюдения баланса интересов лица, возведшего такую постройку, и собственника соответствующего земельного участка, оценивая при разрешении спора, в частности: (не)значительность допущенного нарушения (площадь строения, «заступающую» на смежный земельный участок); соразмерность применяемой к застройщику меры ответственности в виде сноса постройки допущенному нарушению прав собственника смежного земельного участка; добросовестность застройщика, допустившего размещение возводимого объекта на смежном земельном участке. При этом сторонники данного подхода справедливо указывают на то, что формулировка тезиса правовой позиции, изложенной в п. 19 Обзора от 16 ноября 2022 г. (согласно которой «размещение части самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на такую постройку»), «свидетельствует об отсутствии явно выраженного императива и предполагает возможность учета конкретных обстоятельств дела, позволяющих положительно решить вопрос о сохранении спорного объекта в такой ситуации, особенно при невозможности его демонтажа без ущерба целостности всей конструкции здания».