В российском праве и в судебной практике остро стоит проблема распределения риска утраты или ухудшения имущества по договору аренды. Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии для использования, в то же время арендатор должен обеспечивать сохранность имущества. Так, например, некоторые компании, занимающиеся предпринимательской деятельностью по перевозке грузов железнодорожным транспортом, в связи с началом проведения специальной военной операции утратили владение и пользование арендованными вагонами, оставшимися на территории Украины. К настоящему моменту судами вынесены решения и продолжаются споры о том, кто несет риск утраты вагонов на территории недружественного государства. Должен ли арендатор платить арендную плату за период нахождения вагонов на территории Украины и невозможности пользования такими вагонами, должен ли арендатор возмещать убытки, связанные с утратой вагонов? По таким спорам сложилась противоречивая судебная практика. Некоторые суды возлагают риск невозможности пользования вагонами на арендодателя, обосновывая тем, что именно он обязан предоставить имущество во владение и пользование, а при отсутствии возможности использовать арендованную вещь у арендатора прекращается обязанность по внесению арендной платы. В соответствии с другим подходом суды возлагают риск невозможности пользования арендованными вагонами на арендатора, обосновывая свой вывод тем, что именно арендатор, осуществляя предпринимательскую деятельность, не смог обеспечить безопасность и сохранность арендованного имущества. Причина противоречивости складывающейся практики видится в отсутствии единого понимания порядка распределения рисков утраты или ухудшения имущества по договору аренды.

Из договора аренды между сторонами возникает встречное обязательство. В силу п. 1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В содержание договора аренды включены две основные обязанности сторон: обязанность арендодателя передать во владение и пользование имущество и встречная обязанность арендатора вносить арендную плату. Указанные обязанности представляют собой основание для признания эквивалентными и справедливыми арендных правоотношений, взаимно обусловливают друг друга, формируют синаллагматический характер договора аренды. Следует признать ошибочной позицию суда, указавшего на обусловленность права на получение арендных платежей «наличием как правомочий собственности у арендодателя, так и фактической возможности пользования предметом аренды в указанных в договоре целях, в том числе вследствие физического существования передаваемого либо переданного в аренду имущества». Круг арендодателей не ограничивается собственниками имущества, к ним относятся и другие лица, которые по закону или по воле самого собственника наделены правом передавать имущество в аренду, поэтому неверно включать наличие права собственности у арендодателя в структуру синаллагматической связи.