После введения в российский правопорядок института условного депонирования (эскроу) и установления требования об обязательном использовании счетов эскроу для застройщиков в целях защиты прав участников долевого строительства, вкладывающихся в строительство многоквартирных жилых домов, активно стал обсуждаться вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу.

Механизм поэтапного раскрытия счетов предполагает выплату застройщику части денежных средств, находящихся на счете эскроу, после окончания определенного этапа строительства. Такой механизм финансирования, несомненно, имеет свои преимущества, поскольку позволяет облегчить бремя финансовой нагрузки застройщиков.

В связи с этим в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации был внесен законопроект, которым предполагалось разрешить поэтапное расходование застройщиками денежных средств со счетов эскроу. Данная инициатива поддержана не была. Аргументы против введения поэтапного раскрытия счетов эскроу сводились к основному тезису о том, что это может вернуть в российскую действительность проблему «обманутых дольщиков».

Нельзя не согласиться с тем, что поэтапное раскрытие счетов было бы более удобно для застройщиков, поскольку позволяет использовать для строительства не собственные или кредитные денежные средства, а денежные средства участников долевого строительства. Основным аргументом в поддержку поэтапного раскрытия счетов эскроу, как правило, является положительный опыт зарубежных стран. В связи с этим в рамках настоящей работы обратимся к правопорядкам некоторых стран с целью анализа такого опыта в контексте возможного применения практики поэтапного раскрытия счетов эскроу в России.

Для анализа обратимся к правопорядкам Германии и Австрии. Германия является страной, которая наиболее часто приводится в качестве примера успешной реализации механизма поэтапного раскрытия счетов. Австрия имеет сходное с Германией регулирование, одновременно с этим австрийскому правопорядку присущи некоторые «новаторские» решения.