Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) собственники зданий, сооружений наделены правом приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, с расположенным на нем объектом недвижимости в собственность или в аренду. Договор аренды не является единственным видом договора, с помощью которого оформляются отношения по предоставлению публичного земельного участка в данном случае. Альтернатива договору аренды – договор купли-продажи, а также решение уполномоченного органа, принимаемое в случаях предоставления земельного участка в собственность бесплатно.

Собственники зданий, сооружений выступают обладателями уникального права, именуемого законодателем как «исключительное», означающего, что никто, кроме них, приобрести земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости не вправе. При этом указанные лица могут самостоятельно осуществлять выбор того правового титула, на котором они хотели бы использовать земельный участок.

Анализ норм, регулирующих рассматриваемые отношения, позволяет заключить, что в ряде случаев передача земельного участка собственнику здания или сооружения возможна только по договору аренды.

Так, только на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора предоставляется неделимый земельный участок владельцам нескольких зданий, сооружений, расположенных на нем. Также на основании указанного договора участок, который не может быть разделен на части, приобретают владельцы помещений, находящихся в одном здании.

Правоотношения по передаче земельного участка указанным лицам урегулированы п. 3–10 ст. 39.20 ЗК РФ. Названные нормы, на наш взгляд, представляют собой некое исключение из общего положения, закрепляющего право собственников зданий, сооружений, установленное п. 1 рассматриваемой статьи.