В последние годы наблюдается рост числа жилых помещений, признанных аварийными. Это связано с устареванием жилого фонда, а также недостатком финансирования для их ремонта и восстановления. Собственники таких объектов часто оказываются в сложной ситуации, когда их жилье становится непригодным для проживания. Признание жилья аварийным и подлежащим сносу влечет за собой серьезные последствия для собственников во всех сферах жизнедеятельности человека. Это не только утрата жилья, но и вопросы компенсации, переселения и освоения нового жилья. Защита прав собственников аварийного жилья — это вопрос социальной справедливости. Граждане, вынужденные покидать свои дома, должны иметь гарантии переселения и компенсации, что позволит избежать социальной напряженности и повысить доверие к государственным институтам.

Из содержания положений ст. 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. В этом случае владельцу требуется подписать соглашение и направить его в орган, принявший решение об изъятии, в установленный срок. Существенными условиями этого договора являются размеры возмещения за жилое помещение, сроки выплаты и другие условия, касающиеся порядка выселения или переселения. В приведенной правовой норме усматривается сложный юридический состав, представляющий собой лишь основание для замены ставшего непригодным для проживания жилого помещения на другое — пригодное для проживания. Однако степень пригодности предоставляемого жилого помещения действующим законодательством не определена. Количество судебных споров по поводу принудительного выселения граждан из непригодного для проживания жилого помещения свидетельствует о том, существующий правовой механизм переселения граждан из аварийного жилья не дает полноценной защиты прав и охраняемых законом интересов собственников.

Для собственников жилых помещений, ставших непригодными для проживания, выплата возмещения предусмотрена как основная форма, а предоставление другого жилого помещения — как дополнительная форма, которая, согласно прямому указанию ч. 6–8 ст. 32 ЖК РФ, возможна только по соглашению сторон. Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного фонда, то владелец квартиры в таком доме, согласно п. 3 ст. 2 и ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», имеет право на получение другого жилого помещения в собственность или на его выкуп. Право выбора способа защиты своих прав в этом случает принадлежит исключительно собственнику. Включение жилых помещений в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда квалифицируется в качестве фактора, усиливающего жилищные права владельцев помещений при их переселении из аварийного жилищного фонда, по сравнению с нормами ч. 8 ст. 32 ЖК РФ.