Конституция РФ предусматривает ряд прав граждан в жилищных правоотношениях. Так, ст. 40 прямо указывает, что каждый имеет право на жилище, при этом государству надлежит использовать все возможные и дозволенные механизмы для решения жилищного вопроса для всех категорий граждан. Жилое помещение представляет собой особую ценность. И не только в плане стоимости, но в большей степени в плане благополучия и благоустроенности жизни человека. В собственность жилое помещение можно получить различными способами: купить, построить, получить в наследство, получить в дар, приватизировать. Вместе с тем не всегда на практике это возможно. Либо не пришло время для покупки, либо нет возможности здесь и сейчас приобрести желаемый объект жилой недвижимости. В этом случае у граждан есть выбор не только проживать совместно с другими родственниками, но и заключить договор коммерческого найма и жить отдельно. Кроме того, для малоимущих граждан разработан и внедрен институт социального найма жилого помещения. Отметим, что данный договор может быть заключен только с определенной категорией граждан (малоимущих), а также нуждающихся в жилом помещении. К слову сказать, квартиры, полученные в пользование по договорам социального найма, впоследствии могут быть приватизированы нанимателем. В том случае, если граждане не подходят под категорию граждан, которым могут предоставить жилье из социального жилищного фонда, им остается право использовать частный жилищный фонд, а соответственно, заключать договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма является разновидностью гражданско-правовых договоров, регулируемых нормами Гражданского кодекса РФ, а именно главой 35. Несмотря на практическую составляющую договора для гражданского оборота, следует отметить теоретическую (научную) составляющую данного обязательства, а именно элементы и содержание договора. Наряду с иными элементами договора коммерческого найма цена выступает одним из необходимых составляющих, поскольку в гражданской доктрине указанные обязательства рассматриваются как возмездные. Согласно ст. 682 ГК РФ, стоимость услуги по предоставлению жилого помещения во временное пользование должна устанавливаться по соглашению сторон. Причем конструкция договора не позволяет говорить о необязательности достижения соглашения по данному условию. Вместе с тем законодатель в нормах гражданского законодательства не отметил правовые последствия, которые бы наступили в случае, если бы наниматель и наймодатель не указали цену в договоре. Вследствие чего логичным было бы предположить, что при отсутствии цены в тексте договора коммерческого найма необходимо применять правила ст. 424 ГК РФ, а именно установить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Однако указанное выше правило к данным правоотношениям применимо весьма условно. Поясним наше суждение. Если обратиться к практической точке зрения, а именно формированию ценовой политики в коммерческом найме, то единообразного решения нельзя принять. Цена складывается из различных факторов: площадь, место, состояние жилого помещения, инфраструктура, мнение самого собственника и т.п. В свете сказанного можно предположить, что цены могут быть приблизительно равны с разбегом суммы, например, в 10 тыс. Кроме того, цена может меняться по инициативе и соглашению сторон. В этой связи применять правило ст. 424 ГК РФ в том формате, в котором оно применяется к иным правоотношениям, невозможно.

Кроме практической составляющей применения цены в договорных отношениях, данный элемент вызывает особый интерес и среди ученых. Основным вопросом, который является предметом дискуссий, стал вопрос о придании статуса существенного условия цене договора коммерческого найма.

По традиции сложилось два мнения: во главу первой точки зрения стал факт признания цены существенным условием. Данной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагая, что в любом возмездном договоре цена должна быть существенным условием. Его мнение поддерживается и иными российскими учеными.