Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, образует жилищный фонд РФ (ч. 1 ст. 19 Жилищного кодекса РФ, далее — ЖК РФ), который по цели использования подразделяется на следующие виды: жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд и жилищный фонд коммерческого использования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Как отмечает Конституционный Суд РФ, указанное разделение жилищного фонда на виды неразрывно связано с разными правовыми основаниями для предоставления жилых помещений гражданам. Соответственно, правовой смысл такой классификации, представленной в жилищном законодательстве, обусловлен необходимостью четкого разграничения субъектов и условий предоставления им жилья из различных жилищных фондов.

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование, за исключением жилых помещений, относящихся к жилищному фонду социального использования и специализированному жилищному фонду. Анализ данного определения, которое, по сути, является набором разрозненных характеристик, позволяет сделать следующие выводы:

1) жилищный фонд коммерческого использования предназначен для извлечения прибыли, что применительно к государственному и муниципальному жилищному фонду позволяет отличать его от жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда. Такое мнение представлено и в научной литературе;

2) возмездный характер использования жилого помещения и отнесение его, соответственно, к жилищному фонду коммерческого использования устанавливается по воле его собственника;

3) субъектами права возмездного пользования жилым помещением являются лица, которые приобрели его на основании договора или соглашения с собственником;