Институт эмфитевзиса как право пользования земельным участком зародился, как известно, еще в Древнем Риме. Суть данного права на землю заключалась в долгосрочной аренде земли за плату, ее обработке для сельскохозяйственных нужд, при этом (одновременно) реализовывалась инициатива государства в повышении уровня производительности сельскохозяйственных культур и их товарного оборота. Таким образом, предоставление эмфитевзиса носило целевое и стратегическое значение для государства.

Мнения, касающиеся сущности эмфитевзиса, как дореволюционных, так и современных ученых-цивилистов и специалистов по римскому частному праву во многом идентичны. К примеру, Д.Д. Гримм отмечал, что эмфитевзис в Древнем Риме возник как наследственная аренда, позднее защищенная вещным иском. Суть эмфитевзиса заключалась в пользовании emphyteuta землей, своевременном внесении платы собственнику, несении повинностей, выполнении обязанности по неухудшению земли, некоторых иных обязанностей. По мнению профессора Д.В. Дождева, в юстиниановом праве эмфитевзис сливался с суперфицием и представлял собой наследственную возмездную аренду с возможностью застройки (постройки) на земельном участке. Впоследствии, уже в Средние века, эмфитевзис был преобразован в безвозмездную аренду и имущественное право на землю вассала у собственника – сеньора. Несколько иное содержание института эмфитевзиса обосновывал В.М. Хвостов, утверждавший, что эмфитевзис – это долгосрочная аренда невозделанных участков земли, тем самым подчеркивая уже целевое назначение эмфитевзиса, а именно: предоставление земельного участка для возделывания земли. Как мы видим, большинство ученых-правоведов определяют эмфитевзис как долгосрочную возмездную аренду земельного участка, при этом некоторые из них (В.М. Хвостов) в качестве специфического признака называют целевое назначение этой аренды – возделывание земли. Учитывая ведущую роль сельского хозяйства в Древнем Риме, мы можем предполагать, что фактической целью эмфитевзиса являлось и возделывание земли для сельскохозяйственных нужд. Также в содержании правового института эмфитевзиса несомненна роль и классового фактора, так как возможность приобретения земли в собственность имелась не у всех граждан Древнего Рима, а лишь у зажиточной части населения.

В XIX в. эмфитевзис получил свое развитие уже как ограниченное вещное право, во многом благодаря немецкой исторической школе ученых-пандектистов. Немецкие ученые исторической школы права предприняли попытку теоретического обобщения норм римского права и немецкого права применительно к создавшимся условиям имущественных отношений периода развития капитализма в Германии. Так, к примеру, Ю. Барон полагал, что «эмфитевзис – есть вещное, наследственное, отчуждаемое право на пользование и извлечения плодов на чужой сельскохозяйственный участок за определенную арендную плату, не ухудшать состояние участка». Г.Ф. Пухта выделял эмфитевзис как право на назначенный для земледелия земельный участок с властью полного пользования им, сопровождаемое даже фактическим владением, так что бытие чужого права собственности на этот участок познается лишь по некоторым обязанностям, которые лежат на эмфитевторе по отношению к собственнику. Ф.К. Савиньи уже относит эмфитевзис к числу ограниченных вещных прав. Проводя анализ доктринальных мнений ученых-пандектистов, мы можем отметить, что значимость эмфитевзиса как правового и экономического явления существенно повысилась, что создало условия для формирования нового вида права в системе пандектного права – ограниченных вещных прав. Так, уже в трудах ученых-пандектистов эмфитевзис рассматривается как ограниченное вещное право и, следовательно, как право абсолютное, обладающее преимуществом перед относительными правами и соответствующей вещному праву системой исковой защиты.