Нотариальная форма договоров с жилой недвижимостью: перспективы введения
Аннотация
Настоящая статья посвящена исследованию пригодности современных правовых механизмов заключения договоров дарения недвижимости, прежде всего жилой. Автор рассматривает современные риски совершения договоров дарения, в том числе с правом пожизненного проживания дарителя. Делается вывод о необходимости усиления правовых механизмов защиты прав сторон таких договоров путем введения нотариальной формы сделок дарения недвижимости, совершаемых гражданами.
Ключевые слова
Тип | Статья |
Издание | Семейное и жилищное право № 05/2024 |
Страницы | 27-30 |
DOI | 10.18572/1999-477X-2024-5-27-30 |
Понимание имеющихся потребностей защиты прав участников гражданского оборота потребовало от законодателя формирования надлежащих инициатив по введению нотариальной формы для договоров с жилой недвижимостью, прежде всего, для тех из них, которые создают самые значимые риски для собственников. Речь идет, прежде всего, о договорах дарения недвижимости. Как известно, требование к форме сделки создает ее правовой режим как основания возникновения и изменения гражданских правоотношений, в силу этого правовое регулирование формы сделки выражается в установлении требований к ней и правовых последствий их нарушения. Цель соответствующих правил о форме сделки состоит в том, что они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания. Таким образом, форма позволяет как закрепить содержание сделки в интересах оборота и третьих лиц, так и осуществить информирование заинтересованных лиц о совершенных сделках.
Законодательство определяет юридически значимые формы сделки и выделяет юридическое значение формы: 1) как условия действительности (ст. 162, 165 ГК РФ); 2) для оформления ее содержания (п. «и» ст. 5, ст. 421 ГК РФ); 3) для доказывания прав и обязанностей сторон.
В современный период регламентацию правового регулирования оборота недвижимости, включая жилую недвижимость, наряду с ГК РФ создают несколько кодифицированных актов в виде кодексов и ряда федеральных законов, прежде всего, посвященных порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нотариальная форма для сделок с недвижимостью предусмотрена как ГК РФ в рамках установления нотариальной формы для отдельных видов сделок, например, для всех видов ренты (ст. 584), так и ныне действующим Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ), который заменил прежний Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Перечень сделок с недвижимостью, в отношении которых установлены требования об обязательном соблюдении нотариальной формы, установлен в ст. 42 и 54 ФЗ № 218-ФЗ.
В сегодняшней редакции законодательства не имеется требований о государственной регистрации договоров с недвижимостью, совершается только одно регистрационное действие – государственная регистрация перехода прав на недвижимость (исключение составляет договор аренды недвижимости на срок свыше 1 года), поскольку согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г.
Соответственно, для заключения договора дарения недвижимости на сегодняшний день не требуется нотариальной формы, не установлено и требование государственной регистрации этой сделки, если он заключен после 1 марта 2013 г., т.е. в большинстве случаев данный договор заключается в простой письменной форме.