Дата публикации: 27.09.2024

Нотариальная форма договоров с жилой недвижимостью: перспективы введения

Аннотация

Настоящая статья посвящена исследованию пригодности современных правовых механизмов заключения договоров дарения недвижимости, прежде всего жилой. Автор рассматривает современные риски совершения договоров дарения, в том числе с правом пожизненного проживания дарителя. Делается вывод о необходимости усиления правовых механизмов защиты прав сторон таких договоров путем введения нотариальной формы сделок дарения недвижимости, совершаемых гражданами.




Понимание имеющихся потребностей защиты прав участников гражданского оборота потребовало от законодателя формирования надлежащих инициатив по введению нотариальной формы для договоров с жилой недвижимостью, прежде всего, для тех из них, которые создают самые значимые риски для собственников. Речь идет, прежде всего, о договорах дарения недвижимости. Как известно, требование к форме сделки создает ее правовой режим как основания возникновения и изменения гражданских правоотношений, в силу этого правовое регулирование формы сделки выражается в установлении требований к ней и правовых последствий их нарушения. Цель соответствующих правил о форме сделки состоит в том, что они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания. Таким образом, форма позволяет как закрепить содержание сделки в интересах оборота и третьих лиц, так и осуществить информирование заинтересованных лиц о совершенных сделках.

 Законодательство определяет юридически значимые формы сделки и выделяет юридическое значение формы: 1) как условия действительности (ст. 162, 165 ГК РФ); 2) для оформления ее содержания (п. «и» ст. 5, ст. 421 ГК РФ); 3) для доказывания прав и обязанностей сторон.

 В современный период регламентацию правового регулирования оборота недвижимости, включая жилую недвижимость, наряду с ГК РФ создают несколько кодифицированных актов в виде кодексов и ряда федеральных законов, прежде всего, посвященных порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нотариальная форма для сделок с недвижимостью предусмотрена как ГК РФ в рамках установления нотариальной формы для отдельных видов сделок, например, для всех видов ренты (ст. 584), так и ныне действующим Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ), который заменил прежний Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Перечень сделок с недвижимостью, в отношении которых установлены требования об обязательном соблюдении нотариальной формы, установлен в ст. 42 и 54 ФЗ № 218-ФЗ.

 В сегодняшней редакции законодательства не имеется требований о государственной регистрации договоров с недвижимостью, совершается только одно регистрационное действие – государственная регистрация перехода прав на недвижимость (исключение составляет договор аренды недвижимости на срок свыше 1 года), поскольку согласно п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. 

Соответственно, для заключения договора дарения недвижимости на сегодняшний день не требуется нотариальной формы, не установлено и требование государственной регистрации этой сделки, если он заключен после 1 марта 2013 г., т.е. в большинстве случаев данный договор заключается в простой письменной форме.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 6–12 / под редакцией Л.В. Санниковой. Москва : Статут, 2014. 383 с.
2. Илюшина М.Н. Комментарий к Главе 9 «Сделки» Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, введенными Федеральными законами от 30.10.2012 № 302-ФЗ, от 11.02.2013 № 8-ФЗ, от 07.05.2013 № 100-ФЗ, от 2 июля 2013 года № 167-ФЗ : научно-практический
3. Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате / под редакцией К.А. Корсика. 2-е изд., перераб. и доп. Москва : Фонд развития правовой культуры, 2023. 768 с.
4. Корсик К.А. Расширительное толкование нормы об обязательной нотариальной форме сделок с жилой недвижимостью / К.А. Корсик // Нотариальный вестник. 2023. № 3. С. 2–4.
5. Серова О.А. О проблеме оценки нотариусами дееспособности гражданина / О.А. Серова // Нотариус. 2016. № 3. С. 18–20.
6. Торговое право : учебное пособие / под редакцией Г.Ф. Ручкиной. Москва : КноРус, 2022. 190 с.

Остальные статьи