Согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), «ипотечное жилищное кредитование – отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также завершенного строительства недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая меры государственной поддержки. Решение жилищного вопроса формирует социальную стабильность, и поэтому является важной экономической и социальной задачей, определяющей темпы экономического роста (банки используют ипотечные механизмы и развивают перспективный сектор ипотечной секьюритизации на бирже). Эта задача государством реализуется через проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Указом Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204 определена задача обеспечить семьи со средним уровнем доходов жильем к 2024 г. В рамках реализации Указа была введена ставка по ипотечному кредитованию до 8%. Указом Президента РФ от 21 июля 2020 г. № 474 предусматривается: а) улучшение жилищных условий для 5 млн семей в год; б) минимальный рост объемов жилищного строительства на 120 млн кв. м в год.

При этом очевидна необходимость совершенствования правовой базы в данной сфере. Важно выявить возможные угрозы и выработать предложения, касающиеся развития сферы. Это определяет содержание нашего исследования.

Постановлением Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220 определены способ покупки нового жилья с применением правил льготного кредитования, порядок предоставления ипотечных кредитов по сниженной процентной ставке в рамках госпрограммы, что привело к росту спроса на жилье. Принят ряд правовых актов, определяющих существование финансово-правового института в сфере льготного ипотечного кредитования. К числу источников, которые повлияли на нормативно-правовое регулирование данной сферы, относятся госпрограммы: «Льготная ипотека»; «Семейная ипотека»; «Дальневосточная ипотека»; «Сельская ипотека»; «IТ-ипотека». В 2023 г. перечень программ был пополнен льготным предложением в поддержку граждан из ДНР, ЛНР, Херсонской и Запорожской областей. По программе «Льготная ипотека» осуществлялось противодействие спаду жилищного строительства во время пандемии.

Реализация ипотечных программ в финансово-правовом аспекте сопряжена с рядом проблем, таких как сохранение единственного жилья, обремененного ипотекой, при банкротстве гражданина. Согласно действующему законодательству такое жилье не исключается из конкурсной массы при банкротстве, что может привести к его утрате для погашения долгов. Процедура реализации заложенного имущества при банкротстве гражданина регулируется ст. 213.26 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2024). Также возникают проблемы с неопределенностью обязательств, обеспеченных ипотекой. Кроме того, Закон об ипотеке обязывает страховать заложенное имущество в пользу залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, что создает дополнительные финансовые нагрузки для заемщиков.

В субъектах Федерации не были сформированы единообразные условия, касающиеся финансирования недополученных доходов кредитными организациями. Это создавало проблемы координации органов власти с гражданами и кредитными организациями, осложняло реализацию на местном уровне программ кредитования. На наш взгляд, следует объединить финансирование из разных источников, а финансовым организациям нужно унифицировать требования к федеральному и региональному уровням льготного кредитования.