В последнее время в сфере жилищного законодательства Российской Федерации наблюдаются значительные сложности, связанные с трактовкой и применением норм, касающихся управления многоквартирными домами (МКД). Ключевые проблемы в этой области включают разночтения в трактовке законодательства, отсутствие четкой регламентации процессов, касающихся изменения управляющих организаций и лицензирования их деятельности, а также вопросы защиты прав и интересов жильцов. Такие проблемы подчеркивают необходимость совершенствования законодательной базы и внедрения новых механизмов и инструментов для обеспечения более эффективного и прозрачного управления жилищным фондом. В данном контексте особое внимание уделяется анализу положений ст. 195, 198 и 201 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), а также предложениям по улучшению существующей нормативно-правовой базы и практики ее применения.

Несоблюдение правил осуществления деятельности, связанной с управлением многоквартирными домами, и проведение этой работы без наличия необходимой лицензии приводят к наложению административных санкций. До недавнего времени список требований для получения лицензии, утвержденный в ст. 193 ЖК РФ, не включал положения о должном уходе за общедомовым имуществом и обеспечении стабильного предоставления высококачественных услуг. Дополнение п. 7 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ обеспечило Правительству РФ возможность устанавливать дополнительные критерии для получения лицензии на деятельность по управлению многоквартирными домами, выходящие за рамки кодекса. Это изменение узаконило необходимость соответствия управляющих компаний условиям, определенным в Постановлении Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110, включая выполнение условий управленческого договора согласно ст. 162 ЖК РФ. Также реформа адресовала проблематику деятельности управляющих компаний без лицензии до мая 2015 г., требуя от них исполнения обязательств до введения новой регулятивной среды, при этом не затрагивая юридические аспекты их предшествующей деятельности. Право на лицензирование управления жилыми комплексами отнесено к ведению соответствующих жилищных органов регионального уровня.

Данный тип лицензии не ограничен сроком действия и не может быть передан другим сторонам. Компаниям, занимающимся управлением жилыми комплексами в разных регионах страны, необходимо обзавестись лицензиями, выданными в каждом из этих субъектов, для того чтобы законно вести свою деятельность на их территории. Этот процесс усложняется тем, что каждый регион может устанавливать собственные уникальные требования к лицензированию, отличные от требований других субъектов, и это, в свою очередь, создает дополнительные барьеры для бизнеса, стремящегося получить необходимые разрешения в различных регионах в условиях постоянно меняющегося законодательства на федеральном уровне.

Согласно ст. 195 ЖК РФ, предписывается создание нескольких информационных систем, регистрирующих сведения о лицензировании управленческой деятельности по отношению к многоквартирным домам и данные о лицензиатах. Региональные регистрационные базы, содержащие адресную информацию управляемых многоквартирных домов, формируются на уровне субъектов Федерации. Минстрой отвечает за ведение общенациональной базы данных лицензий и реестра лиц, подвергшихся дисквалификации. Цель данных баз — повышение прозрачности управления многоквартирными домами и разрешение проблем, связанных с нарушениями в выдаче квитанций и конфликтами интересов между управляющими организациями. Отмечается отсутствие четкой регламентации процедуры обновления региональных регистров при смене способа управления или управляющей компании, что указывает на пробел в законодательстве.

Для получения разрешения на управление многоквартирными домами, как указывает ст. 193 ЖК РФ, крайне важно, чтобы у руководителя управляющей компании имелся действующий квалификационный сертификат. Такой сертификат выдается на срок в пять лет и предполагает успешное прохождение квалификационного тестирования кандидатом. Весь комплекс мероприятий, включая проведение экзамена и последующую выдачу сертификата, находится под контролем и регулированием со стороны Минстроя РФ.