В случае приобретения жилого помещения на вторичном рынке недвижимости существует риск столкнуться впоследствии либо с не известными на момент заключения сделки обременениями жилого помещения, либо с пороками в самом праве собственности, которые имелись у одного из лиц, производивших ранее отчуждение данного объекта. Следствием выявления указанных факторов для добросовестного приобретателя может быть не только утрата возможности пользоваться приобретенным жильем, но и виндикация жилого помещения без какого-либо возмещения его стоимости.

Система государственной регистрации недвижимости, фиксирующая возникновение, изменение и прекращение прав, а также обременений на недвижимое имущество, не может гарантировать добросовестному приобретателю жилого помещения, полагающемуся на данные Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), что он впоследствии не столкнется с не учтенными в реестре обременениями на недвижимое имущество или с пороками в его титуле. Причин этому множество.

Одна из них — в непростой судьбе понятия «недвижимость» в отечественном законодательстве. Если до Октябрьской революции 1917 г. данное понятие имело право на существование, то в связи с переходом всей земли в государственную собственность деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено. Начало восстановлению понятия «недвижимость» в отечественном законодательстве положил Закон «О собственности в РСФСР», который провозгласил равенство всех форм собственности и допустил возможность возникновения права частной собственности на земельные участки.

Однако тот смысл, который понятие «недвижимость» приобрело в постсоветский период, очень специфичен, и связано это во многом со стихийным реформированием законодательства при разгосударствлении экономики. Классической считается «единая концепция недвижимости», в соответствии с которой к недвижимому имуществу относятся только земельные участки, а здания и сооружения рассматриваются как их существенные составные части. Существующее сегодня в России понимание недвижимости можно было бы обозначить как «концепция разрозненных объектов недвижимости». Так, отдельным объектом недвижимости в отрыве от земельного участка может быть здание или сооружение. Более того, отдельными объектами недвижимости в отрыве от здания могут быть квартиры, комнаты, нежилые помещения, даже машино-места. Некоторые исследователи полагают, что такая трактовка понятия недвижимости некорректна и нуждается в реформировании. Поскольку квартира неразрывно связана с другими частями здания, было высказано предположение, что законодатель приравнял ее к объектам недвижимости с использованием приема юридической фикции. То есть квартира является недвижимостью не по природе, а в силу указания закона.

Между тем Б.М. Гонгало полагает, что такого рода сомнения юристов непонятны обычным людям, и считает, что квартира является вполне стандартным объектом недвижимости. Действительно, большинство граждан не видят ничего плохого в том, что квартира и иные помещения в многоквартирном доме, а также здания и сооружения могут быть самостоятельными объектами права собственности. Такая возможность была закреплена в российском законодательстве на заре приватизации, когда только начинало возрождаться понятие недвижимости, а основная часть земли находилась в государственной собственности. Ученые считали это временной мерой, рассчитанной на переходный период, за который появятся частные собственники земли.