Общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и жилых домов (жилых домов блокированной застройки) коттеджных поселков: единство и дифференциация
Аннотация
В настоящей статье исследуются отдельные правовые аспекты общего имущества, образованного в многоквартирных домах и коттеджных поселках. Анализируются сходства и отличия общего имущества в многоквартирных домам, поселках с жилыми домами коттеджного типа и домами блокированной застройки (таунхаусами, квадрохаусами, дуплексами и лейнхаусами). Исследуется состав общего имущества и форм управления им. Предлагаются подходы, позволяющие применять нормы права об общем имуществе многоквартирных домов к коттеджным поселкам, а также определяются пределы возможной аналогии права.
Ключевые слова
| Тип | Статья |
| Издание | Семейное и жилищное право № 04/2024 |
| Страницы | 23-26 |
| DOI | 10.18572/1999-477X-2024-4-23-26 |
Введение. В отечественном правоведении наблюдается значительное количество работ, посвященных общему имуществу многоквартирного дома, поскольку как гражданское законодательство, так и жилищное содержат массу соответствующих норм. Вместе с тем не так много работ посвящено анализу общего имущества коттеджных поселков, в том числе поскольку сам термин «коттеджный поселок» (жилые дома коттеджного типа) раскрывается лишь в подзаконных актах. В 2021 году Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) были дополнены новой категорией — «дом блокированной застройки», обозначающей такие используемые в обиходе категории объектов недвижимости, как «таунхаусы», «квадрохаусы», «дуплексы» и «лейнхаусы».
В настоящее время можно констатировать тот факт, что общее имущество всегда образуется на основе либо в тесной привязке к многоквартирным домам, частными жилым домам коттеджного типа либо домам блокированной застройки, то есть на базе объектов недвижимости двух и более лиц (членов гражданско-правового сообщества).
В актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ периодически формулировались подходы об общем имуществе коттеджных поселков, садовых некоммерческих товариществ и дачных кооперативов. Однако большая часть из них касалась возможности применения аналогии по вопросу взимания затрат на содержание и ремонт указанного общего имущества. Вместе с тем состав, порядок формирования, учет и распоряжение данным имуществом полностью не раскрывались.
В 2023 году гл. 16 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) об общей собственности была дополнена § 2 об общем имуществе собственников недвижимых вещей (Федеральный закон от 24 июля 2023 г. № 351-ФЗ). Так, в силу ст. 259.1 ГК РФ общее имущество является таковым в случае его расположения на общей территории и связанности физически или технологически либо расположения в здании (сооружении). Указанные положения можно рассматривать в качестве отправной точки в определении общего имущества собственников различного типа недвижимых вещей, среди которых квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме, коттеджи и таунхаусы в коттеджных поселках, помещения в многофункциональном деловом центре и др.