Строительная отрасль в Российской Федерации является одной из системообразующих отраслей экономики. Согласно данным Росстата в 2022 г. строительная отрасль составляла 7% в составе общего объема валового внутреннего продукта, количество занятого в строительной отрасли населения – 11 млн человек, за прошлый год в России было введено 160,2 млн квадратных метров недвижимости, включая 126,7 млн в жилых зданиях. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов является важным элементом жилищного строительства. Оно получило широкое распространение в Российской Федерации и позволяет улучшить условия проживания многим российским семьям. Кроме того, вложения в недвижимость востребованы у россиян как средство сохранения накоплений от инфляции.

Институт долевого строительства появился в России с созданием первых жилищно-строительных кооперативов. Дальнейший рост и инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость предопределили принятие новых законов, так был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности). Следующий период развития отрасли характеризуется появлением долгостроев и обманутых дольщиков, что приводит к необходимости ужесточения и контроля в данной сфере: был принят Федеральный закон 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). Также следует отметить, что данный закон в последующем претерпел достаточно большое количество изменений, фактически сегодня мало что осталось от первоначальной редакции. Переломным моментом стало внесение поправок о проектном финансировании строительства и использовании при расчётах в долевом строительстве эскроу-счёта с 1 июля 2019 г.

С одной стороны, с введением в строительную отрасль эскроу-счёта практически исключена возможность появления обманутых дольщиков, однако, с другой стороны, выросла себестоимость строительства, что в свою очередь повлияло на стоимость недвижимости, которая стала непривлекательна для инвесторов, которые не связывают приобретение недвижимости с улучшением жилищных условий, из-за чего, по данным на 2023 г., большинство застройщиков сдает объекты с нераспроданными помещениями. Необходимо провести исследование действующего законодательства и рассмотреть возможности внесения изменений, которые помогут застройщикам снизить себестоимость строительства. Также существует ряд пробелов, связанных с изменением законодательства в части защиты прав участников долевого строительства. Так, в случае расторжения договора долевого участия дольщик претендует только на получение своих денежных средств, а на получение процентов за пользование деньгами рассчитывать не может, кроме того, если квартира покупалась в ипотеку, оплаченные банку проценты также не будут возвращены дольщику. Не начисляется и процент банком за тот период, пока денежные средства находятся на эскроу-счёте.

В настоящем исследовании найдём законодательные способы для устранения данной несправедливости. Не защищён дольщик и от банкротства самого банка, в котором находится эскроу-счёт, сумма страхования такого счёта на данный момент лимитирована 10 млн рублей. Предстоит изучить возможность для увеличения суммы страхования эскроу-счёта.