Федеральным законом от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» в законодательство Российской Федерации введен институт комплексного развития территории (далее — КРТ). В техническом смысле институт представляет собой развитие института реновации, впервые в России воплощенного в Москве, и заменяет ранее существовавший институт комплексного и устойчивого развития территории. Институт предусматривает четыре вида КРТ: для жилой застройки, для нежилой застройки, для незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей.

В литературе осуществляется последовательное осмысление доктрины КРТ, трудностей его практической реализации. Так, например, Л.В. Кухаренко уделил значительное внимание трансформации полномочий органов местного самоуправления в данном институте. В результате анализа выявлены случаи непосредственной реализации КРТ органами местного самоуправления в рамках предоставленных указанным законом полномочий и приведены случаи перераспределения этих полномочий на уровень субъектов Российской Федерации. Н.Б. Косарева приходит к выводам о соблюдении в КРТ о жилой застройке прав граждан, внося предложения по дальнейшему развитию законодательства, направленного на улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территориях с деградирующей жилой застройкой.

В собственных исследованиях автор приходит к выводу о том, что в КРТ по инициативе правообладателей происходит продажа изменения предельных параметров регламента в обмен на исполнение частным лицом публичной обязанности по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур (ч. 7 ст. 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее — ГрК РФ). Применительно к рассматриваемому в настоящей работе КРТ жилой застройки Р.А. Прощалыгин, М.Е. Игошкина отмечают, что одной из основных практических ее целей является привлечение внебюджетных источников финансирования.

Полагаем, что данное суждение не является полным, поскольку очевидно, что сами по себе внебюджетные источники финансирования являются не целью, а средством получения с их помощью прибыли обладателями этих самых внебюджетных источников. Иное противоречит природе капитала, возможность движения которого мотивируется прибылью, и тем более быстрое движение, чем более высокая прибыль, если будет позволено переложить знаменитую цитату из Т. Даннинга, использованную К. Марксом в его «Капитале», о поведении капитала при увеличении прибыли, согласно завершению которой «…при 100% он попирает ногами все человеческие законы…».

Договор о КРТ, регулированию содержания которого посвящены нормы ст. 68, 69 ГрК РФ, представляет собой сделку, подлежащую заключению по результатам торгов (конкурса или аукциона), в которой императивно определено содержание, основанное на презюмируемом наличии документации по планировке территории (далее — ДПТ) для ее исполнения (п. 5 и 7 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). В части, касающейся наличия императивных правил в договоре КРТ, не вызывает сомнений соответствие данного положения норме ст. 422 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем использование наименования «договор» для данной сделки является соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации. Однако особый интерес вызывают именно обязанности сторон договора с одной стороны подготовить проект ДПТ, а со стороны органа публичной власти — утвердить его. Согласно ч. 4 ст. 41 ГрК РФ видами документации по планировке территории являются проект планировки территории и проект межевания территории. При этом по смыслу п. 2 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ в проекте планировки территории должны быть сведения об обеспеченности элемента планировочной структуры (либо территории) объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и фактических показателях территориальной доступности таких объектов для населения.