Введение. В настоящее время по общему правилу учет прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости посредством их государственной регистрации носит обязательный характер (ст. 8.1 ГК РФ). Применительно к общему имуществу, в том числе к образованному до 90-х годов прошлого века в многоквартирных домах, дачных поселках, садовых товариществах и др., регистрация не имеет конститутивного (правоустанавливающего) значения. Так, само название и содержание ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) – «признание ранее возникших прав, прав, возникающих в силу закона», недвусмысленно указывает на то, что права на возникшие до 1997 г. объекты недвижимости регистрируются в Росреестре по желанию их правообладателей, а следовательно, признаются действительными и в отсутствие их регистрации. Кроме того, в ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» среди случаев, когда право собственности возникает в силу закона, непосредственно указывается на права в отношении общего имущества.

До настоящего времени не утрачивает актуальность судебная практика, в которой отражено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Вместе с тем полагаем возможным согласиться с мнением ряда правоведов о том, что в последние годы в большинстве случаев (с учетом принципа внесения) регистрация носит правоустанавливающий (конститутивный), а не правоподтверждающий характер.

Регистрация прав (перехода прав) на общее имущество. В российском законодательстве вопросам государственной регистрации общего имущества посвящено множество нормативных правовых актов. Помимо основного акта – Закона о регистрации недвижимости – действуют законы, определяющие особенности учета прав на общее имущество в отдельных сферах (например, Федеральные законы от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» и от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В данном случае действует классическое правило о том, что специальный закон обладает приоритетом (lex specialis derogat generali).

При регистрации в ЕГРН прав на общее имущество в зависимости от необходимости подачи соответствующего заявления в Росреестр следует разделять два случая, при которых: