В теории гражданского права достаточно давно обсуждается проблема перехода к концепции единого объекта недвижимости. Критерий «неперемещаемости» земельного участка и рассмотрение самого участка в качестве недвижимого имущества в классическом значении этого термина дает возможность сторонникам этой концепции утверждать, что только земельный участок следует считать недвижимостью, а все, что на нем находится (здания, сооружения, насаждения), — это улучшения, выступающие его составными частями.

Следует отметить, что данная концепция применяется в некоторых европейских государствах, в частности, в Швейцарии, ФРГ, Франции, где единственным объектом недвижимости считается земельный участок, а объекты, находящиеся над ним и под ним, выступают его составными частями или принадлежностью, которые не имеют самостоятельного юридического статуса и регистрируются как один объект вместе с земельным участком.

Такой подход имеет традиционную основу. Еще в древнеримском праве был сформулирован принцип superficies solo cedit, что означает «сделанное над поверхностью следует за поверхностью».

В современной России данная концепция пока не нашла своего практического применения, что во многом, как будет показано далее, отражает объективную ситуацию. Так, в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) законодатель приводит перечень объектов недвижимого имущества, к которым отнесены «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.