Правовой институт долевого строительства в России стал оформляться в 90-е гг. 20 в. После распада СССР требовалось создать новую систему обеспечения граждан нашей страны жилыми помещениями. Рыночная система экономики стала формировать экономические отношения в области долевого строительства, которые развивались стихийно и не регулировались каким-либо специальным законом. В качестве договоров, оформляющих данные правоотношения, применялись различные соглашения о купле-продаже недвижимости, об инвестировании, о совместной деятельности, уступки права требования (цессии) и др. Расширение института долевого строительства и неспособность некоторых застройщиков к исполнению взятых на себя обязательств привели к принятию Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214).

В последние годы массовое строительство коттеджных поселков поставило перед законодателями новые проблемы. Многочисленные споры с застройщиками вследствие их неспособности исполнить свои обязательства не могли быть решены в частном порядке. Поэтому были внесены поправки в Закон № 214. Данные нововведения благоприятно сказались на темпах строительства малоэтажного жилья. Если в 2020 г. общий объем введенных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов составил 39 802 тыс. кв. м, то по итогам 2023 г. данная цифра составила уже 58 681 тыс. кв. м.

Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства строятся на основании договора. Известный русский ученый цивилист Д.И. Мейер понимал под договором соглашение нескольких лиц, которое порождает право на чужое действие, имеющее имущественный интерес. Такое определение договора наиболее близко к пониманию договора долевого участия, так как здесь право на чужое действие возникает не только у участника долевого строительства, но и у застройщика. Анализируя положения ч. 1 и ч. 1.1 ст. 4 Закона № 214, нужно в первую очередь выделить обязательства застройщика самостоятельно или с помощью третьих лиц построить (создать) жилой дом, т.е. можно выделить конкретную деятельность застройщика, заключающуюся в строительстве. Разница между двумя видами договоров заключается в одном случае в создании многоквартирного жилого дома, а в другом — индивидуального жилого дома. К тому же в отношении договора долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов речь идет о передаче не всего дома целиком, а лишь части строения в виде определенной жилой или нежилой площади участнику долевого строительства. По договору об участии в долевом строительстве индивидуальных жилых домов передается не часть строения, а весь объект целиком.