Не может не радовать позиция Президента РФ В.В. Путина, выразившего в своем Указе от 22 ноября 2023 г. № 875 «О проведении в Российской Федерации Года семьи» стремление государства стоять на страже прав супругов, объявив 2024 г. годом семьи. Тем не менее в семейном праве до сих пор остаются нерешенные вопросы: возложенные надежды по обеспечению стабильности гражданского оборота с помощью внесения в ЕГРН дополнительных сведений пока не нашли практического применения.

Оспаривание сделок как категории споров о признании их недействительными стало довольно частым явлением, и только в арбитражных судах в 2022 г. таких дел было рассмотрено более 3 900. Оспорить сделки относительно совместного имущества с 1 сентября 2022 г. могут теперь и супруги. Нетитульный владелец недвижимости на основании изменений в абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ теперь согласно ст. 173.1 ГК РФ может оспаривать сделку по отчуждению недвижимого имущества, доказывая, что титульный недобросовестный супруг должен был знать или знал об отсутствии согласия на сделку нетитульного супруга.

Данная новелла упразднила правило о том, что абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ позволял не принимать во внимание несогласие второго на спорную сделку при признании ее недействительной. Отсутствие обязательного получения нотариального согласия от нетитульного владельца недвижимости создавало правоприменительную практику, при которой сделка оспаривалась после отчуждения семейного имущества третьему лицу, что, безусловно, разрушало и гражданский оборот в целом. Кроме того, покупатель утрачивал право владения спорной недвижимостью и мог требовать возврата денежных средств либо на основании реституции — возврата недобросовестному супругу недвижимости, требуя взамен возврата своих денежных средств, либо возврата неосновательного обогащения в натуре (ст. 1104 ГК РФ).

На этом этапе создавался конфликт реституции как сугубо российского института права с виндикацией и кондикцией вещи как классического института права согласно ст. 1103 ГК РФ, соединяющей возврат неосновательного обогащения с иными требованиями о защите прав покупателя такой спорной квартиры. При этом имущественные риски при виндикации находятся на стороне покупателя, а при кондикции — неосновательно обогатившегося продавца.

Если стороны исполнили сделку, то ее невозможно признать недействительной, что само по себе нивелирует сам институт реституции по формально ничтожным и недействительным сделкам. Добросовестный покупатель становился пострадавшей стороной, которая осталась без денег и квартиры, а вот недобросовестный продавец получал обратно свою квартиру и денежные средства покупателя, которые он мог уже потратить или положить на счет своего родственника. Такое положение вещей можно констатировать как неосновательное обогащение, взыскать которое технически довольно сложно: против такого «двойного обогащения» выступает и Арбитражный Суд. В этом случае покупателю квартиры можно только посоветовать применять ст. 328 ГК РФ о встречном исполнении обязательств, обеспечивающим некую синаллагматическую ловушку: «Я верну тебе квартиру, когда ты вернешь мне мои деньги», а пока покупатель имеет право удерживать вещь на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ для обеспечения возврата потраченных средств. Но кто первым должен возвращать находящийся у него имущественный актив и как это сделать одновременно — до сих пор не ясно, и законодатель не предоставил для этого подходящего правового механизма.