Потребность в жилище является одной из базовых для человека, необходимых для нормального существования и развития. При этом удовлетворение данной потребности возможно различными способами, например с помощью покупки, приобретения в собственность по иным основаниям, временного пользования. Зачастую приобретение в собственность жилого помещения для граждан достаточно затруднительно, что объясняется высокой стоимостью жилья, особенно в крупных городах. Соответственно, широкое распространение получило удовлетворение потребности в жилище путем приобретения его в пользование на основании договора коммерческого найма.

Высокие темпы урбанизации населения и само по себе ограниченное количество такого блага, как жилое помещение, толкает гражданский оборот к использованию таких способов удовлетворения потребности в жилье, как, например, сдача койко-места, апартаментов и т.п. Соответственно, возникает вопрос о квалификации таких отношений и допустимости заключения подобных договоров с точки зрения соблюдения публичного порядка.

Для ответа на поставленный вопрос требуется определиться с тем, какие квалифицирующие признаки заложены для выделения договора коммерческого найма жилого помещения.

Если обратиться к научной литературе, то многие авторы в качестве основного признака, отличающего договор найма жилого помещения, называют объект — жилое помещение. Выделение данного признака обусловливается названием данного договора и положениями п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), который предусматривает, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).