Дуализм урбанологической оценки точечной застройки как феномена российского девелопмента
Аннотация
В статье анализируется возникающая при уплотнительной застройке конкуренция целеполаганий двух конфронтирующих сторон — застройщика и населения исторически сложившегося городского района. Их парадигмы восприятия дальнейшего развития квартала рассмотрены в контексте явлений джентрификации и деградации городской среды. Выделены возможные точки роста качества жизни населения соответствующего района, определены потенциальные варианты причинения вреда сложившейся среде проживания. Автор исследует три базовых подхода к правовому регулированию точечной застройки, условно определяя их как индифферентный, запретительный и лимитирующий, а также приводит примеры реализации последнего в ряде регионов страны (в том числе в городе Сочи). Делается вывод о необходимости расширения применения процедуры общественных слушаний по вопросам градостроительного обоснования и согласования проекта перепланировки квартала. Обосновывается возможность использования юридической урбанологии в качестве аксиологической основы принятия соответствующих решений.
Ключевые слова
| Тип | Статья |
| Издание | Градостроительное право № 01/2024 |
| Страницы | 7-10 |
| DOI | 10.18572/2500-0292-2024-1-7-10 |
Точечная, или уплотнительная, застройка — это метод урбанистического развития, при котором строительство новых зданий (в первую очередь жилого назначения) происходит в уже сложившемся городском районе. Альтернативой этому процессу может служить разрастание города по окраинам, когда новые многоквартирные дома строятся исключительно на осваиваемых «с нуля» территориях, а также замена старого жилого фонда посредством полного его сноса и возведения на освободившемся месте более современных и, как правило, более высотных зданий.
Федеральное градостроительное законодательство не содержит ни самого термина «точечная застройка», ни каких-либо ограничений, связанных с этим феноменом российского девелопмента. Градостроительный кодекс РФ требует соблюдения ряда требований при реализации проектов по возведению объектов капитального строительства, в том числе утверждения документации по планировке территории и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний на тему выдачи разрешения на конкретный вид использования соответствующего земельного участка, однако непреодолимого заслона на пути уплотнительной застройки эти правила не возводят. Немного иначе ситуация обстоит с региональным законодательством, поскольку уполномоченные органы власти имеют право утверждать правила землепользования и градостроительные регламенты, действующие в их юрисдикции, и в некоторых случаях используют предоставленные им полномочия для введения дополнительных ограничений. Например, с 2021 г. в границах г. Сочи и ряда прилегающих районов запрещена застройка многоквартирными домами, кроме как в рамках утвержденных проектов комплексного развития территории. Подобные проекты должны учитывать установленные требования к обеспечению новых жилых домов объектами инженерной и социальной инфраструктуры в объемах не ниже расчетных показателей. Таким образом, «воткнуть» многоэтажку в старом квартале, где больницы, школы и инженерные сети и без того испытывают предельную нагрузку, у застройщика уже не получится. Похожие запреты на строительство жилых домов без социальной инфраструктуры для соответствующих микрорайонов действуют в Красноярске, Новороссийске, Саратове и ряде других регионов.