Постановка проблемы

В настоящей работе не предполагается попытка вновь «укусить локоть» по поводу несостоявшейся институционализации права владения в качестве основополагающего вещного права, в том числе на земельные участки, в пандектную систему гражданского права России. Представляется достаточным выражение полного согласия с В.В. Витрянским, Е.А. Сухановым, иными членами Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в том, что такой институт в качестве фундаментального для формирования на его основе иных вещных прав необходим в системе частноправового регулирования. Между тем публично-правовое регулирование градостроительных отношений, осуществляемое без какого-либо доктринального дебатирования, являет собой пример нормотворческой плодовитости по схеме «утром в газете, вечером в куплете». Осмысление результатов этой плодовитости в части вторжения градостроительного регулирования отношений территориального зонирования в частноправовое содержание вещных прав на объекты недвижимости и составляет предмет настоящей работы.

Предваряя позитивистский анализ регулирования, на котором основано приведенное выше утверждение, приведем в качестве презюмируемых следующие обстоятельства. 

Во-первых, современная гражданско-правовая доктрина в России есть результат рецепции деления права на частное и публичное. Гражданский кодекс РФ делит имущественные права на вещные и обязательственные, но при этом, к сожалению, разделяет объекты недвижимости на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, далее — ГК РФ).