Активная реализация во многих субъектах РФ правового градостроительного механизма, получившего название «комплексное развитие территорий» (далее – КРТ), привела к возникновению множества конфликтов между органами власти, принимающими решения о КРТ, застройщиками и правообладателями объектов недвижимости, оказавшихся в границах соответствующих территорий, которые сформировали обширную судебную практику, позволяющую выявить правовые проблемы регулирования реализации КРТ и выработать возможные пути их преодоления.

КРТ на официальном уровне признается одним из ключевых направлений градостроительного развития регионов Российской Федерации в целях повышения эффективности использования территорий, их обновления, создания условий для развития инфраструктуры. По данным Минстроя России, в настоящее время в активной стадии реализации механизма КРТ в 81 субъекте РФ находится 1424 территории общей площадью 29,7 тыс. га с градостроительным потенциалом 220,9 млн кв. м, в том числе жилой площади 166,4 млн кв. м. С момента введения механизма КРТ принято 1125 решений о КРТ, в том числе 408 решений о КРТ жилой застройки.

Введение в Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) в конце 2020 г. института КРТ было обусловлено, прежде всего, необходимостью обеспечения реализации национального проекта «Жилье и городская среда», предусмотренного изначально Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года». В рамках указанного нацпроекта были разработаны федеральные проекты «Жилье», «Формирование комфортной городской среды», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», предусматривающие мероприятия, направленные на его реализацию и достижение поставленных целей. В том числе, были предусмотрены и существенные изменения градостроительного и смежного законодательства, необходимые для реализации нацпроекта, включая создание правовых условий введения правового механизма КРТ.

Сбалансированное развитие городских территорий, включая освоение заброшенных и неэффективно используемых территорий, согласованного и комплексного развития застроенных и планируемых к застройке территорий, было отнесено Стратегией пространственного развития Российской Федерации на период до 2025 года к основным направлениям пространственного развития России. Указом Президента РФ от 7 мая 2024 г. № 309 были обновлены национальные цели развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года, где в качестве одной из национальных целей развития названа «Комфортная и безопасная среда для жизни».