Совокупность юридических фактов, составляющих оферту и акцепт договора управления (далее — ДУ) его сторонами, входит в состав системы элементов юридического состава заключения такого договора наряду с требуемой формой ДУ и согласованием его существенных условий. Согласно общей процедуре (п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ) договор заключается посредством направления одной стороной оферты (предложения заключить договор) и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. При заключении ДУ также есть оферта и акцепта, но они имеют свои особенности, обусловленные, во-первых, особыми, установленными Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ), содержанием и последовательностью процедур выработки условий ДУ и порядка его заключения, а во-вторых, множеством лиц на стороне собственников, которое обусловливает необходимость и процедуру выработки совместного решения, с кем заключать ДУ и на каких условиях.

Процедура направления оферты ДУ и получения ее акцепта применяется главным образом при смене управляющей организации через несколько лет после ввода многоквартирного дома (далее — МКД) в эксплуатацию. В МКД-новостройках выбор управляющей организации и выработка условий ДУ из-за трудностей с коммуникацией дольщиков для выработки совместного решения происходят, как правило, без участия дольщиков и собственников помещений.

Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Правила управления МКД) содержат в подп. «в» п. 3 стандарты по подготовке предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений (далее — ОСС) в МКД. В разделе III Правил управления МКД установлены требования к формированию и утверждению перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, являющегося существенным условием ДУ.

На практике предложенный управляющей организацией проект ДУ редко утверждается на ОСС в первоначально предложенном управляющей организацией виде, а дорабатывается в процессе обсуждения и между самими собственниками, и собственниками с управляющей организацией. Собственникам помещений до ОСС нужно выработать свою консолидированную позицию относительно выбора управляющей организацией и условий ДУ с ней, взаимодействия с претендентами на статус такой организации, так как существует риск, что управляющая организация не подпишет не согласованный с ней утвержденный ДУ.