Проблема правового режима апартаментов, т.е. объектов недвижимости, формально относящихся к нежилым помещениям, но фактически зачастую используемых для проживания граждан, длительное время оставалась и продолжает оставаться одной из наиболее острых в российской цивилистической доктрине и правоприменительной практике. Отсутствие легальной дефиниции данного вида объектов недвижимости, пробельность законодательства в части регистрационного учета, а также обусловленное этим ущемление социальных и имущественных прав граждан, приобретших такие объекты, сформировали запрос на доктринальное осмысление и конституционно-правовую оценку сложившейся ситуации.

Для полного понимания сущности апартаментов как нежилого помещения «с жилищной функцией» необходимо обратиться к фундаментальным теоретическим разработкам, раскрывающим правовой режим жилых помещений. В цивилистической доктрине традиционно выделяются несколько ключевых функций жилого помещения, которые определяют его специфику и публичную значимость.

С.И. Суслова разработала теоретическую модель, в рамках которой жилое помещение рассматривается как объект, реализующий четыре базовые функции: защитную, индивидуалистическую, социальную и экономическую, подчеркивая, что именно через сущность понятия «проживание» раскрывается содержание конституционного права граждан на жилище. Способность объекта недвижимости выполнять защитную и индивидуалистическую функции вне зависимости от его формального статуса ставит вопрос о необходимости пересмотра жесткой дихотомии жилое/нежилое в законодательстве.

В свою очередь, Е.С. Селиванова, исследуя правовой режим отдельных объектов гражданских прав в жилищной сфере, также обращала внимание на то, что необходимо применять дифференцированный подход к различным видам помещений, предназначенных для проживания, и подчеркивала, что классификация объектов должна учитывать не только их формально-юридический статус, но и фактические потребительские свойства, проектные характеристики и пригодность для удовлетворения жилищных потребностей граждан.