Новые правила уплаты НДФЛ при обмене недвижимостью: обзор и анализ Постановления Конституционного Суда РФ от 15 января 2026 г. № 1-П
Аннотация
В статье рассматриваются правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в Постановлении от 15 января 2026 г. № 1‑П, посвященном проверке конституционности порядка исчисления налога на доходы физических лиц при обмене объектами недвижимого имущества. Исследуется эволюция подхода к налогообложению договоров мены недвижимости, когда налоговые органы фактически приравнивали такие сделки к двум встречным договорам купли-продажи и применяли правило минимальной налоговой базы в размере 70% кадастровой стоимости отчуждаемого объекта.
Ключевые слова
| Тип | Статья |
| Издание | Правовые вопросы недвижимости № 03/2026 |
| Страницы | 25-27 |
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2026 г. № 1-П стало одним из наиболее значимых актов начала 2026 г. в сфере налогообложения доходов физических лиц, поскольку устранило правовую неопределенность в вопросе исчисления НДФЛ при обмене объектами недвижимости. Поводом для рассмотрения дела послужила жалоба гражданки Л.А. Селюковой, по которой суд проверил конституционность п. 2 ст. 214.10 НК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 567 ГК РФ.
Проблема заключалась в том, что налоговые органы и суды нередко фактически распространяли на договор мены подходы, выработанные для купли-продажи недвижимости, включая применение кадастрового механизма определения минимального дохода. Такой подход приводил к ситуации, когда у налогоплательщика, совершившего равноценный или житейски обусловленный обмен без получения денежных средств, формально признавался доход, подлежащий обложению НДФЛ.
Конституционный Суд РФ занял иную позицию. Он исходил из того, что сама по себе мена не тождественна купле-продаже, а налогообложение допустимо лишь при наличии реальной экономической выгоды. Тем самым Постановление № 1-П не только защитило добросовестного налогоплательщика от произвольного обложения, но и сформировало временные правила определения налоговой базы до внесения специальных изменений в Налоговый кодекс РФ.
Предметом проверки стал п. 2 ст. 214.10 НК РФ, закрепляющий специальный порядок определения налоговой базы по доходам от отчуждения объектов недвижимого имущества, а также п. 2 ст. 567 ГК РФ, согласно которому к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены и положениям гл. 31 ГК РФ. Именно ссылка на возможность субсидиарного применения норм о купле-продаже породила в практике тенденцию к механическому переносу налоговых правил продажи на отношения по обмену недвижимостью.
Из материалов дела следовало, что налоговый орган доначислил НДФЛ при обмене земельными участками без доплаты, исходя из кадастровой стоимости отчужденного объекта. В результате налогоплательщик был поставлен в положение, когда обязан был уплатить налог при отсутствии денежных поступлений и при фактическом сохранении имущественного эквивалента в иной вещной форме.