Оборот недвижимого имущества занимает центральное место в системе гражданско-правового регулирования, поскольку именно в данной сфере наиболее наглядно проявляется связь частноправовых интересов участников оборота с публично-правовыми механизмами удостоверения и охраны прав. Значение обозначенной тематики обусловлено тем, что недвижимость имеет повышенную экономическую ценность, индивидуальную определенность и устойчивую связь с режимом государственной регистрации, а потому ошибка в квалификации объекта, в установлении правообладателя или в выборе способа защиты права способна затронуть не только интересы конкретного собственника, но и устойчивость гражданского оборота в целом. В этом смысле проблема заключается не в абстрактном противоречии между частным и публичным началом, а в практическом несоответствии между формальной регистрационной достоверностью сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) и материально-правовой законностью возникновения, перехода и защиты вещных прав. Такое несоответствие особенно заметно тогда, когда участник оборота исходит из данных реестра, однако впоследствии сталкивается с требованиями прежнего правообладателя, с оспариванием основания возникновения права или с невозможностью выбрать надлежащий способ вещно-правовой защиты. Нормативной основой разрешения этих вопросов выступают Конституция Российской Федерации (далее — Конституция РФ), Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ). Часть 2 ст. 8 и ст. 35 Конституции РФ закрепляют признание и защиту собственности, а п. 1 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ формируют гражданско-правовой каркас оборота недвижимости, в котором право неотделимо от режима его публичного удостоверения.

Напомним, что п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Однако данная норма задает лишь базовый критерий, который на практике не снимает споров о квалификации конкретного объекта. Именно поэтому в отношениях оборота первичным становится не только вопрос о существовании сделки, но и вопрос о правовом режиме вещи как таковой.

В этой связи С.О. Лозовская обоснованно исходит из того, что действующее гражданское законодательство не содержит прямой дефиниции недвижимого имущества и потому правоприменитель фактически вынужден выводить критерии недвижимости через судебную практику, сопоставляя прочную связь с земельным участком, самостоятельное хозяйственное назначение объекта и законность его создания.