Для любой экономики строительная отрасль имеет огромное значение, в частности ее подотрасль — жилищное строительство. Жилье — залог благосостояния общества, поскольку оно удовлетворяет одну из самых важных и насущных потребностей каждого человека. Особенно ярко данный тезис подтверждается тем фактом, что только за первые три месяца 2026 г. общая площадь жилых помещений, введенных в эксплуатацию в России, составляет более 351 тыс. кв. м. Высокие темпы урбанизации имманентно обуславливают увеличение доли строительных отношений в гражданском обороте, а также их усложнение.

В связи с указанными обстоятельствами российское право нуждается в эффективной и надежной модели правового регулирования строительной деятельности, в том числе обеспечивающей права застройщика и минимизирующей его риски на этапе возведения и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

В целом по действующему законодательству возможны два варианта оформления прав застройщика на земельный участок. Первый — участок находится в собственности или покупается для целей строительства. Такая модель представляется наиболее надежной, однако далеко не всегда реализуемой ввиду дороговизны земельного участка или, что встречается чаще всего, его нахождения в государственной (муниципальной) собственности. Поэтому больше распространен второй вариант — строительная аренда. Что очевидно, права застройщика в таком случае являются обязательственными, а не вещными, т.е. предоставляют застройщику меньше правомочий в отношении земельного участка и делают его достаточно зависимым от арендодателя.

Однако de lege ferenda существует и другая модель оформления прав на земельный участок, совмещающая в себе положительные аспекты двух предыдущих вариантов — право застройки. По своей сущности оно является вещным, отчуждаемым, наследуемым правом владения и пользования чужим земельным участком для возведения на нем здания (сооружения) за плату. Рассматриваемый институт берет свое начало из римского принципа superficies solo cedit (построенное на земле следует за землей), который в том или ином виде был реципирован большинством стран романо-германской правовой системы.

Так, например, положения о праве застройки содержатся в § 1012–1017 Германского гражданского уложения. Поскольку германское право в полной мере реализует указанный римский принцип, любые здания и сооружения изначально являются частью земельного участка, т.е. принадлежат его собственнику. Следовательно, немецкая модель правового регулирования заключается в том, что застройщику временно предоставляются права собственника на землю. В этом смысле «право застройки — не меньшая, а иная форма господства над застроенным земельным участком, чем собственность».