Актуальность исследования продиктована затянувшимся реформированием сегмента загородной недвижимости и пролонгацией «дачной амнистии 2.0» (Федеральный закон № 478-ФЗ). Интенсивная либерализация процедур учета объектов недвижимости спровоцировала межотраслевую коллизию на стыке частного и публичного права, не имеющую пока доктринального решения. Сложился системный конфликт между свободой гражданского оборота в СНТ и императивами градостроительного нормирования, при котором добросовестные собственники сталкиваются с угрозой сноса строений по ст. 222 ГК РФ.

Риски признания объектов недвижимости самовольными порождены не деликтами застройщиков, а системными дисфункциями публичного администрирования: реестровыми ошибками муниципалитетов при межевании дорог, техническими погрешностями территориального зонирования и рестриктивным (ограничительным) изменением содержания кода ВРИ 13.2 («Ведение садоводства») в ходе муниципальной реформы.

Остроту проблемы подтверждает Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44, зафиксировавшее лавинообразный рост межотраслевых споров и отсутствие единообразия в практике, что предопределило необходимость научного переосмысления баланса частных и публичных интересов в СНТ.

Материально-правовая природа самовольного строительства и специфика ст. 222 ГК РФ традиционно находятся в фокусе цивилистической науки. Вопросы защиты прав добросовестных собственников и пределы защиты вещных прав глубоко исследованы в трудах Е.Е. Богдановой и Е.А. Борисова. Материально-правовая природа института самовольной постройки и специфика применения ст. 222 ГК РФ традиционно находятся в центре цивилистических дискуссий. Фундаментальный вклад в развитие теории вещных прав и способов их защиты внесли такие видные ученые, как В.В. Витрянский, К.И. Скловский и М.Н. Малеина. Их труды сформировали базу для понимания гражданско-правовой ответственности за нарушения при постройке объектов недвижимости. Защита права собственности, как справедливо указывает Е.А. Суханов, призвана обеспечить стабильность и статику гражданского оборота. Однако лавинообразное изменение локальных градостроительных регламентов и технические просчеты при межевании сопредельных земель фактически дестабилизируют этот институт, превращая законно возведенные объекты в самовольные постройки вопреки воле их правообладателей.