Недвижимость, находящаяся в собственности не обладающего полной дееспособностью гражданина, может стать предметом сделки, оформляющей реализацию этого имущества по причине обращения на него взыскания (например, договора купли-продажи, заключаемого по итогам проведения публичных торгов). Требование ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» о нотариальном удостоверении сделки, думается, в полной мере распространяется и на данную схему отчуждения (во всяком случае формальных поводов для иного постулирования законодатель не дает).

Одним из типичных проверочных действий нотариуса при удостоверении сделок с участием «уязвимых» категорий лиц является оценка соблюдения правила о предварительном санкционировании юридического акта органом опеки и попечительства (далее — ООП). Между тем регулирование вопроса о (не)обязательности согласования с ООП совершения сделок, сопряженных с отчуждением активов названных субъектов в рамках процедуры обращения взыскания, является, к сожалению, не совсем «внятным» (из-за чего под сомнение порою ставится сама возможность вовлечения ООП в процесс определения судьбы имущества, на которое обращается взыскание в принудительном порядке).

Специальная регламентация затронутого тематического аспекта получила конкретное воплощение в ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее — Закон об опеке) при раскрытии специфики распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному. При этом важно иметь в виду, что нормы Закона об опеке, с учетом предписаний абз. 2 п. 1 ст. 28 и п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), а равно п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, подлежат применению также к несовершеннолетним, находящимся на попечении родителей (см. § 3.1 Методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка, направленных письмом Минпросвещения России от 4 апреля 2023 г. № 07-1780 (далее — Рекомендации)).

Напомним, что ст. 20 Закона об опеке применительно к недвижимому имуществу подопечного, помимо прочего:

1) манифестируя в качестве общего правила запрет на отчуждение (вследствие чего даже согласие ООП не способно легитимировать сделку, совершенную вопреки этой максиме), одновременно устанавливает исчерпывающий перечень изъятий и прямо включает в него случай «…принудительного обращения взыскания [здесь и далее курсив в цитатах наш. — Ю.П.] по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога» (п. 1 ч. 1); отсюда отчуждение принадлежащей подопечному недвижимости из-за обращения на нее взыскания является принципиально допустимым;