Градостроительное законодательство и полномочия муниципальных образований в сфере строительства не функционируют обособленно; напротив, они органически взаимосвязаны с рядом иных отраслевых юридических регуляторов, среди которых особое место занимают земельное и жилищное законодательство (вслед за этим – компетенция органов местного самоуправления и функции населения муниципальных образований в земельном и жилищном регулировании). Взаимосвязь градостроительной и земельной компетенции в местном самоуправлении обусловлена фактором прочной связи градостроительных объектов с землей; корреляция с жилищным законодательством – особым социальным предназначением жилищного строительства; необходимостью обеспечения, таким образом, достойного уровня жизни граждан (как в материальном смысле благосостояния, так и с точки зрения современного облика городов и иных населенных пунктов). В данном параграфе исследуется проблема соотношения градостроительной и земельной компетенции в местном самоуправлении, хотя обращается внимание и на ряд вопросов, связанных с обеспечением органами местного самоуправления жилищных прав граждан.

Категория «земля» широко используется в действующем законодательстве; наряду с этим в нормативно-правовом регулировании имеются близкие, но не тождественные юридические категории: «земли», «земельные участки», «части земельных участков» и т.д. В этом нет какого-либо противоречия, поскольку под «землей» или «землями» понимается природный объект и природный ресурс; под «земельным участком» или «частью земельного участка» – объекты гражданского и земельного права, т.е. недвижимое имущество, предмет вещных и обязательственных прав – то, чем землевладельцы вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться под условием, что это не наносит ущерба окружающей среде. Земля – основа жизни и деятельности, которая «используется» и «охраняется» (предмет земельного права); земельные участки – объекты гражданских прав и обязанностей, т.е. вещных и обязательственных правомочий (предмет гражданского права).

В земельном регулировании высока доля публично-правовой методологии, хотя с точки зрения гражданского права земельный участок – первый и наиболее приоритетный вид недвижимых вещей, который подчиняется цивилистическим правилам и нормам. При этом органы публичной власти (Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований) выступают в двойственном качестве: с одной стороны, как собственники земельных участков (правомочия государственных и муниципальных органов предопределяются гражданско-правовым регулированием); с другой – как носители властных полномочий и публично значимых функций, которые нормативно обособлены от цивилистических отношений. Этими и рядом иных обстоятельств предопределяются публично-правовые особенности правомочий органов местного самоуправления в земельном и градостроительном регулировании общественных отношений.