Недвижимое имущество является одним из самых значимых объектов гражданского права. Недвижимость имеет большую экономическую (позволяет создавать рабочие места, вести бизнес) и социальную ценность (удовлетворяет потребности людей в жилье).

В юридической литературе и судебной практике отсутствует единый подход к определению недвижимой вещи. Зачем гражданскому праву определение недвижимости? На наш взгляд, выявление определения недвижимости в гражданском праве необходимо для стабильности гражданского оборота и реализации прав собственников и иных правообладателей недвижимых вещей. Таким образом, определение недвижимой вещи тесно связано с понятием объекта гражданского права (объекта гражданского оборота). Более того, для гражданского права важны только те объекты недвижимости, которые могут быть объектами гражданского оборота.

Анализ юридической литературы позволяет разделить позиции ученых в отношении определения понятия недвижимой вещи на две основные группы.

1. Недвижимая вещь — правовая (юридическая) категория (Е.А. Суханов, Р.С. Бевзенко, К.И. Скловский и др.). Сутью указанной концепции является то, что для определения недвижимости первичен ее правовой режим (признание такого объекта недвижимостью правопорядком, государственная регистрация и т.д.), а ее природные характеристики вторичны.

2. Недвижимая вещь — фактическая (естественно-природная) категория (С.А. Степанов, Алексеев В.А. и др.). Сутью указанной концепции является то, что для признания объекта недвижимостью первичны его естественные (природные, сущностные) свойства и характеристики, а государственная регистрация является вторичной процедурой, закрепляющей права на объект недвижимости.