Индивидуальное жилищное строительство (далее — ИЖС), реализуемое с использованием инструментов льготного ипотечного кредитования, занимает ключевое место в современной жилищной политике Российской Федерации и рассматривается как один из механизмов достижения национальных целей и задач: повышение качества жизни и развитие территорий.

Роль и значение индивидуального жилищного строительства отражено в таких национальных проектах, как «Демография», «Жилье и городская среда», «Семья», а также в государственной программе «Комплексное развитие сельских территорий». В соответствии с вышеуказанными проектами и программой для обеспечения роста индивидуального жилищного строительства было предусмотрено предоставление льготного кредитования определенным категориям населения: семьям с детьми, жителям сельских территорий, IT-специалистам, иным социально значимым категориям граждан. По данным сервиса «Домклик» ПАО «Сбербанк», в феврале 2025 г. доля льготных ипотечных программ в общем объеме выдач по ряду ключевых регионов и в целом по России составила от 83 до 89%, при этом основную часть занимала семейная ипотека (от 71,6 до 81,8% всех выдач), тогда как базовые рыночные программы формировали лишь 11,2–22% портфеля.

Реализация указанных программ позволила обеспечить значительный приток частных инвестиций в сектор ИЖС, однако одновременно выявила существенные пробелы нормативно-правового регулирования, в том числе отсутствие специальных публично-правовых механизмов защиты прав потребителей и добросовестных подрядчиков на момент запуска программ льготного кредитования. Наиболее остро проблемы проявились в связи с недобросовестным поведением отдельных участников рынка: подрядчиков, использовавших возможность вывода кредитных средств при отсутствии эскроу-счетов на момент запуска многих государственных программ и последующего уклонения от исполнения обязательств, а также потребителей, злоупотребляющих предоставленными законом гарантиями и формирующих практику так называемого потребительского экстремизма.

Одновременно государственная политика защиты бизнеса от избыточных проверок и ориентация контрольных органов на минимизацию вмешательства в хозяйственную деятельность подрядчиков фактически привели к снижению превентивного надзора, что в ряде случаев обернулось имущественным ущербом для граждан, которые остались без построенных домов, но с сохраненными ипотечными обязательствами перед банками. Сформировалась ситуация асимметричной защиты интересов сторон, при которой меры, направленные на защиту прав граждан как более слабой стороны, оказались недостаточно эффективны.