Переход России от административно-командной модели хозяйствования к рыночной системе в начале 1990-х годов обусловил глубокую институциональную перестройку практически всех сфер общественной жизни. Существенные изменения затронули и жилищно-коммунальное хозяйство (далее — ЖКХ). Именно в этот период ЖКХ сформировалось как самостоятельный и социально значимый объект нормативно-правового регулирования.

Учитывая специфику переходного периода и критическую нехватку на тот момент публичных финансов, государство инициировало решение, не имевшее ранее аналогов по своему масштабу, — приватизацию государственного и муниципального жилищного фонда. Граждане получили возможность безвозмездно приобрести в частную собственность жилые помещения, которыми до этого владели и пользовались на основании договора социального найма.

Экономико-правовая логика данного механизма была вполне определенной. С переходом права собственности к гражданам на них было возложено и бремя содержания жилых помещений. Это изменило саму конструкцию жилищных правоотношений.

В результате публично-правовые образования были освобождены от значительной части расходов, связанных с эксплуатацией и содержанием жилищного фонда. Высвободившиеся бюджетные средства государство направило на решение иных социально значимых задач. При этом в собственность граждан передавались жилые помещения, степень физического износа которых нередко оставалась весьма существенной.

Одновременно законодатель возложил на собственников помещений обязанность участвовать в финансировании капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов (далее — МКД). Эта обязанность носит длящийся характер. При этом размер обязательных взносов на капитальный ремонт ежегодно увеличивается.