Актуальность нотариального удостоверения отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, обусловлена одновременно частноправовыми интересами семьи, публичными гарантиями защиты детства и устойчивостью оборота недвижимости.

В доктрине прослеживается общее соображение: слабость позиции ребенка в гражданском обороте диктуется ограниченной дееспособностью и фактической зависимостью от взрослых, что превращает охранительную функцию нотариуса и органов опеки в единственный реальный способ защиты от формально корректных, но экономически неблагоприятных последствий.

Современная практика демонстрирует наличие нескольких проблемных моментов. Первый связан с комплексной проверкой документации, которая, при всей императивности каждой стадии нотариального процесса, не всегда гарантирует реальную защиту: простое наличие разрешения органа опеки часто воспринимается участниками сделки как достаточное условие ее действительности, тогда как в последующем судебном споре нередко делается акцент на фактическом сохранении жилищных и имущественных позиций ребенка.

Так, в апелляционном определении Московского городского суда от 30 января 2013 г. № 11-1149/13 суд мотивирует свое решение «существенным улучшением жилищного и имущественного положения детей».

Второе затруднение касается подмены критериев более полной защиты интересов ребенка формальными параметрами (площадь, адрес, регистрация) при игнорировании качества жилья, наличия долговых обременений, режима пользования, существующих рисков последующей утраты доли.