На 2026 г. строительная отрасль Российской Федерации вступила в фазу глубокой цифровой трансформации. Интеграция Единой информационной системы жилищного строительства (далее – ЕИСЖС), платформ Росреестра и внедрение цифрового рубля как третьей формы денег (в соответствии с Федеральном законом от 24 июля 2023 г. № 340-ФЗ (ред. от 15.12.2025) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») кардинально изменили ландшафт расчетов по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ). Традиционный механизм счетов эскроу, доказавший свою эффективность в борьбе с проблемой «обманутых дольщиков», сегодня эволюционирует в сторону полной автоматизации.

Использование машиночитаемого права (под машиночитаемым правом в данном контесте понимается как совокупность правовых норм, изложенных на формализованном языке, пригодном для использования программными средствами без дополнительного участия человека)  и смарт-контрактов позволяет минимизировать человеческий фактор: технологически возможная модель предполагает, что раскрытие эскроу-счетов и перевод цифровых рублей застройщику могут осуществляться автоматически при поступлении цифрового триггера – верифицированных сведений о вводе дома в эксплуатацию из ЕИСЖС. Вместе с тем реализация данной модели требует внесения изменений в ст. 15.4–15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 09.04.2026) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), поскольку на сегодняшний день раскрытие счетов осуществляется банком на основании документов, представленных застройщиком, без прямого программного взаимодействия между информационными системами.

В условиях цифровизации финансовых рынков и широкого внедрения технологии блокчейн токенизация недвижимости также становится одним из самых актуальных направлений. По данным ведущих аналитических агентств, рынок токенизации неликвидных активов, включая недвижимость, может достичь колоссальных объемов к 2030 г.

Однако стремительная технологизация опережает развитие гражданского законодательства. Как отмечает А.С. Голубев, внедрение цифрового рубля и смарт-контрактов в гражданский оборот порождает гибридную правовую природу этих феноменов, выявляя их несоответствие традиционным конструкциям обязательственного и договорного права. Актуальность данного исследования обусловлена необходимостью поиска баланса между скоростью цифрового оборота и конституционным правом граждан на защиту своих имущественных интересов.