О проблемных вопросах изменения основных сведений об объектах недвижимости в ЕГРН
Аннотация
Статья посвящена анализу проблем, связанных с правовым регулированием реконструкции и перепланировки нежилых зданий и сооружений в России. Особое внимание уделено различию данных правовых категорий с капитальным ремонтом. Установлено, что Жилищный кодекс РФ предлагает четкие процедуры изменения сведений для многоквартирных домов, а ситуация с нежилыми объектами остается неясной и требует более полного правового регулирования. Выявлена проблема отсутствия четкого порядка согласования изменений в ЕГРН и требуемой документации для нежилых объектов, что приводит к неопределенности и затруднениям как для собственников, так и государственных регистраторов. Сформулирована позиция, обосновывающая, что изменения, внесенные в Гражданский кодекс РФ принятием Федерального закона от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ, еще больше усугубили существующие правовые неопределенности, касающиеся раздела и объединения объектов недвижимости. В заключение подчеркивается необходимость разработки единого порядка, регулирующего процесс перепланировки, переустройства и реконструкции нежилых зданий, а также предложены возможные направления по их решению.
| Тип | Статья |
| Издание | Правовые вопросы недвижимости № 02/2026 |
| Страницы | 19-22 |
Регистрация прав как юридический акт, подтверждающий возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость, является относительно новым институтом гражданского права в России, возникновение которого обусловлено возвратом в 1990 г. частной собственности, закреплением необходимости специального правового регулирования в 1994 г. и принятием в 1997 г. Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Несмотря, на первый взгляд, на понятную и доступную процедуру регистрации прав, на практике заявители сталкиваются с неоднозначностью применения действующего законодательства, что приводит к затягиванию регистрационных процедур или, в худшем случае, к оспариванию решений органов регистрации об отказах в проведении регистрационных действий.
Одной из ключевых причин отказов, зачастую «формальных», является как отсутствие содержания используемого понятийного аппарата в области регистрации изменений сведений в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), так и порядка и процедур применения тех или иных механизмов как оснований для внесения изменений в сведения. В частности, в законодательстве не уточняется, что именно относится к переустройству и перепланировке нежилых зданий (помещений в них) и сооружений, так как указанные термины определены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) только в контексте жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Так, переустройство помещений в многоквартирных домах производится посредством установки, замены или переноса инженерных сетей и оборудования и должно завершаться внесением изменений в технический паспорт. Перепланировка, в свою очередь, подразумевает изменение параметров помещения, формирование новых помещений или изменение внутренней планировки, что требует внесения изменений в ЕГРН.
Согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) внесение изменений осуществляется на основании технического плана, согласно проекту перепланировки или декларации правообладателя объекта недвижимости (п. 7.3 ст. 14, п. 8, 9, 10, 11 ст. 24 Закона о регистрации).
Ситуация с нежилыми зданиями и сооружениями существенно отличается, так как Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) использует термины «реконструкция» и «капитальный ремонт». Для реконструкции (в большинстве случаев) необходимо получать разрешение на строительство и подготавливать проектную документацию, за исключением ситуаций, предусмотренных ч. 3 ст. 48 и п. 17 ст. 51 ГрК РФ. Капитальный ремонт (в отличие от реконструкции) не требует обязательной подготовки проектной документации, если он не проводится за счет бюджетных средств.