Между профессиональными субъектами на рынке теплоснабжения, осуществляющими поставку коммунальных ресурсов потребителям, а также организациями, оказывающими услуги по управлению общим имуществом многоквартирного дома (далее — МКД) и его содержанию, при оформлении договорных отношений устанавливаются особые зоны ответственности по обслуживанию и ремонту конкретных участков (отрезков) тепловых сетей. Своевременное разрешение и надлежащее согласование вопросов разграничения таких зон позволяют предотвратить возможные споры ресурсоснабжающей организации (далее — РСО) с управляющей организацией МКД еще на стадии оформления договора на отпуск тепловой энергии. Особенно ярко такая необходимость возникает в случае, если по каким-либо причинам акты разграничения эксплуатационной ответственности не были подписаны сторонами, а на спорных участках тепловых сетей происходят аварии (инциденты), в результате которых причиняется имущественный ущерб конечным потребителям коммунальных ресурсов — собственникам жилых помещений в МКД. Суду в ходе разрешения соответствующего спора следует не только установить причины аварийной ситуации, но и определить лицо, ответственное за возмещение ущерба, что может быть затруднено из-за отсутствия необходимой документации. 

Теплоснабжение состоит из нескольких этапов, включающих в себя выработку тепловой энергии на теплоэлектроцентрали или на тепловых станциях, подогрев теплоносителя до нормативной температуры и последующую передачу энергоресурса конечным потребителям по утепленным трубопроводам. При этом правовое регулирование договорных правоотношений в сфере теплоснабжения основано на императивных нормах, закрепляющих специальный субъектный состав, процедуру заключения, изменения, прекращения договора, а также порядок установления и разграничения ответственности сторон как за качество поставленного ресурса и его оплату, так и за обслуживание сетей теплоснабжения. Так, говоря об ответственности сторон за надлежащее состояние тепловых сетей, следует отметить, что в актах Правительства Российской Федерации под эксплуатационной ответственностью понимается условная линия раздела элементов источников тепловой энергии, тепловых сетей или теплопотребляющих установок, определяемая по признаку ответственности за ремонт и обслуживание их отдельных составных частей. Если стороны не определили границы эксплуатационной ответственности, договор не признается незаключенным, поскольку их согласование не отнесено законодателем к существенным условиям, закрепленным в ч. 8 ст. 15 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении». В этом случае при отсутствии в МКД общедомового прибора учета (далее — ОДПУ) эксплуатационная ответственность между РСО и управляющей компанией многоквартирного дома (далее — УК МКД) определяется по границе балансовой принадлежности, т.е. по линии раздела собственности или владения имуществом, которая по общему правилу проходит по внешней стене дома. При наличии ОДПУ разграничение ответственности между субъектами производится в месте его расположения. При этом само по себе отсутствие актов разграничения усложняет рассмотрение споров в случае возникновения аварий (инцидентов) на участках трубопроводов теплоснабжения.