Институт коммерческого найма жилого помещения, урегулированный главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), представляет собой классическую модель возмездного использования чужого имущества. В рамках данной модели права и обязанности сторон – наймодателя (собственника) и нанимателя – носят срочный и взаимный характер. Однако жилищные правоотношения в Российской Федерации обладают значительной социальной составляющей, что влечет за собой вторжение в классические цивилистические конструкции императивных норм, направленных на защиту слабой стороны, коей традиционно признается наниматель и, в особенности, члены его семьи. Особую остроту данная проблема приобретает в контексте вселения и регистрации несовершеннолетних детей, чьи права охраняются с повышенной интенсивностью как семейным, так и жилищным законодательством.

Актуальность темы обусловлена наличием глубинного противоречия между абсолютным правом собственности, включающим в себя возможность свободного распоряжения своим имуществом, и производным от прав нанимателя, но абсолютным по своей природе правом несовершеннолетнего ребенка на пользование жилым помещением. Данное противоречие нередко приводит к ситуации, когда собственник, формально являясь титульным владельцем квартиры, de facto лишается возможности реально ею распоряжаться после прекращения договорных отношений с нанимателем, если в период действия договора в жилом помещении был зарегистрирован несовершеннолетний.

В соответствии со статьей 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов. Данная норма носит императивный характер и не предоставляет ребенку или его родителям альтернативы в выборе места жительства. Административный процедурный акт – регистрация по месту жительства – лишь подтверждает данный юридический факт, вытекающий из норм материального права.

Вселение несовершеннолетнего ребенка к его родителям осуществляется в особом, упрощенном порядке. Согласно части 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), для вселения к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя, а что более существенно – не требуется согласие наймодателя. Таким образом, законодатель, исходя из приоритета защиты интересов ребенка, полностью исключает усмотрение собственника жилого помещения при решении вопроса о вселении несовершеннолетнего. Что подтверждается также Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 и Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1. Более того, отказ в даче согласия на регистрацию ребенка, если его родитель уже обладает правом пользования помещением, является неправомерным и может быть оспорен в судебном порядке.