Согласно Конституции Российской Федерации предоставление каждому жилища, соответствующего всем градостроительным, санитарным и социально-бытовым требованиям, является важнейшей гарантией в рамках социального государства, способом реализации основных прав личности. При этом жилищный вопрос значительно обостряется в условиях рыночной экономики, когда не все граждане могут себе позволить приобрести в собственность (или временное пользование на праве аренды) необходимое жилое помещение.

Несмотря на подробную регламентацию отдельных вопросов, связанных с государственной регистрацией недвижимости, оформлением и переходом прав на недвижимое имущество, на практике возникает большое количество мошеннических схем, совершаемых в «обход» контролирующих органов, причиняющих значительный ущерб гражданам. Возникновение новых правовых механизмов удовлетворения потребности в жилье (различные режимы льготной ипотеки, участие граждан в долевом строительстве, предоставление в собственность или безвозмездное пользование жилыми помещениями для отдельных граждан) имеет свои особенности нарушений, в том числе и осуществляемых посредством обмана или злоупотребления доверием.

Современная экономическая ситуация, характеризующаяся достаточно высоким уровнем предложения жилья при сравнительно низкой покупательной способности населения, обусловливает внедрение и развитие новых механизмов удовлетворения потребности граждан в жилище. Одним из таких способов, характерным для оперативной постройки и введения в эксплуатацию новых объектов недвижимого имущества, является институт долевого участия граждан в жилищном строительстве, который подробно регулируется федеральным законодательством и соответствующими подзаконными актами.

Сама правовая конструкция долевого жилищного строительства в общем виде предусматривается п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 ноября 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Согласно данной норме долевым строительством надлежит считать возведение жилой недвижимости, которое осуществляется за счет привлечения денежных средств граждан; при этом на момент вовлечения жилое помещение не введено в эксплуатацию в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Законом предусматривается, что привлечение таких средств может быть осуществлено только специальным видом субъектов экономической деятельности (осуществляющим строительство жилищно-строительными кооперативами), особым основанием возникновения вещного права у кооператива на земельный участок, в рамках которого будет осуществляться строительство (они должны быть предоставлены в срочное пользование из публичной собственности или образованы в результате реализации имущества юридического лица, признанного банкротом), а также на основании договора участия гражданина в долевом строительстве. В специальных цивилистических исследованиях отмечается, что рассматриваемый вид договора относится к отношениям по поводу вещи, которая возникнет в будущем (так назваемая «конструкция будущей недвижимой вещи»); поэтому представляется, что законодателем должны быть предусмотрены дополнительные механизмы правовой защиты граждан, участвующих в такого рода договорных отношениях.

Необходимо отметить, что такая защита производится как собственно гражданско-правовыми мерами (так, денежные средства, полученные от граждан по договору долевого участия в строительстве, аккумулируется на особых эскроу-счетах, которые могут быть реализованы застройщиком только при достижении определенных условий, связанных с различными этапами возведения и ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, также производится специальное дополнительное страхование таких счетов), так и посредством установления специальных мер юридической ответственности, в том числе и за мошеннические действия.