Несовершеннолетние граждане как особые субъекты гражданских правоотношений обладают особым правовым статусом, определяемым семейным, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации. Сделки с их участием в отношении недвижимого имущества в цифровой среде требуют комплексного регулирования, обеспечивающего защиту имущественных прав с учетом ограниченной дееспособности.

Так, С.Б. Зубков определяет имущественные права ребенка как вещные и обязательственные, которые состоят из прав, принадлежащих каждому ребенку от рождения, и прав, приобретенных в результате получения наследства, подарка и т.д. Это понятие, как отмечает А.А. Серебрякова, охватывает два основных блока прав: 1) права, принадлежащие ребенку от рождения, которые включают, например, право на получение содержания от родителей и других членов семьи, право владеть и пользоваться имуществом родителей при совместном проживании (с их согласия); 2) права, приобретенные в результате юридических действий; к ним относятся право собственности на доходы, полученные ребенком, имущество, полученное в дар или в порядке наследования, а также любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Отсюда следует, что имущественные права ребенка имеют двойственную природу: они состоят из прав, принадлежащих ему от рождения, и прав, приобретаемых в процессе жизнедеятельности через юридические факты.

Правовая охрана имущественных интересов несовершеннолетних при совершении сделок с недвижимостью основывается на следующих нормативных актах: Федеральном законе от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»; отдельных положениях гл. 3 ГК РФ; специальных нормах ГК РФ, применяемых в исключительных случаях (отказ от наследства, отчуждение жилого помещения с учетом прав зарегистрированных в нем несовершеннолетних).

В соответствии с гражданским законодательством несовершеннолетние лица, не достигшие восемнадцатилетнего возраста, имеют ограниченную дееспособность. Сделки от имени малолетних (до 14 лет) совершают их законные представители (родители, опекуны, усыновители). Они же несут ответственность за действия ребенка, включая возмещение убытков при причинении вреда или совершении дорогостоящей покупки по их вине. Несовершеннолетние 14–18 лет в соответствии с п. 2 ст. 26 ГК РФ вправе без согласия представителей: реализовывать авторские права на результаты интеллектуальной деятельности; вносить и распоряжаться банковскими вкладами; распоряжаться заработком, стипендией и иными доходами. Таким образом, такая категория несовершеннолетних вправе совершать определенные сделки самостоятельно, однако распоряжение недвижимым имуществом требует согласия законных представителей и, как правило, предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

За последние 10 лет все активнее идет переход на электронный документооборот, постепенно вытесняющий традиционную форму на бумажном носителе. В 2023 г. Государственная дума одобрила законопроект, позволяющий проводить сделки с недвижимостью несовершеннолетних не только в бумажном, но и в электронном формате: теперь граждане могут обращаться в органы опеки и попечительства за предварительным разрешением на отчуждение жилого помещения несовершеннолетнего через портал Госуслуг или МФЦ. При этом ответ органов опеки будет храниться в личном кабинете пользователя и – в случае ипотечной сделки – может быть направлен в банки в электронном виде. Данная инициатива стала логическим продолжением ранее внесенных изменений в Федеральный закон от 18 марта 2019 г. № 34‑ФЗ «О внесении изменений в части первую, вторую и статью 1124 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому: 1) в соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ письменная форма сделки признается соблюденной при использовании электронных или иных технических средств, обеспечивающих неизменное воспроизведение ее содержания на материальном носителе, а требование о подписи считается выполненным при возможности достоверно определить лицо, выразившее волю; 2) согласно п. 2 ст. 309 ГК РФ условия сделки могут предусматривать автоматическое исполнение обязательств при наступлении определенных обстоятельств с использованием информационных технологий, указанных в условиях сделки.