В последние годы в Российской Федерации сложилась достаточно сложная экономическая ситуация, выражающаяся в увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам при приобретении объектов так называемого «вторичного жилья», а также в неоднократных ситуациях, связанных с признанием недействительными договоров купли-продажи недвижимости. Можно выявить две основные причины признания таких сделок недействительными: во-первых, по причинам недееспособности продавцов на момент совершения сделки, а во-вторых, при осуществлении продавцами действий по отчуждению недвижимого имущества под воздействием угроз или обмана, что приводит к последующему возврату недвижимого имущества продавцу, но де-факто возврат денежных средств покупателю не происходит. В связи с этим заключение гражданами с застройщиками договоров участия в долевом строительстве остается основным экономически выгодным и безопасным способом приобретения права требования на строящийся объект недвижимости.

В 2024 г. гражданское законодательство, регулирующее отношения в сфере долевого строительства, подверглось существенным изменениям. Особого внимания заслуживает то обстоятельство, что в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214), а именно изменена ч. 9 ст. 4 ФЗ № 214, закреплено, что применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям застройщика и дольщиков, возникших из договора участия, возможно только в той части, которая не урегулирована ФЗ № 214. При этом в ФЗ № 214 установлен закрытый перечень мер ответственности, применяемых к застройщику, а именно штрафных и финансовых санкций.

Данное изменение направлено в первую очередь на поддержание застройщиков и всей строительной отрасли в сложившейся на сегодняшний день в стране непростой экономической ситуации. На наш взгляд, указанное нововведение является положительной тенденцией, а одной из его целей является исключение случаев, когда дольщиками с застройщиков взыскивались колоссальные суммы, состоящие из штрафной неустойки, предусмотренной нормами Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и штрафа. Видится, что это практически полностью исключает многочисленные возможности участников долевого строительства, злоупотребляя предоставленным правом, взыскивать значительные суммы с застройщиков не в целях восстановления якобы нарушенных прав, а исключительно для извлечения материальной выгоды.

Следует отметить, что изменения также коснулись норм, регламентирующих продолжительность гарантийного срока, подлежащего обязательному установлению на объект долевого строительства. До обсуждаемых изменений гарантийный срок на объект долевого строительства должен был быть установлен застройщиком в договоре и не мог быть менее пяти лет, теперь данный срок равен трем годам. Кроме того, законодателем введен сокращенный срок на результаты работ по внутренней отделке объекта.

На сегодняшний день в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 г. № 326 (ред. от 19.06.2025) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» действует так называемый «мораторий» на взыскание штрафных санкций с застройщика, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору участия, установленных законодательством о долевом строительстве до 31 декабря 2025 г. включительно.